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淺談設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)成本控制的影響
2009-1-6 11:54:23 作者：佚名

在2006年的中國(guó)商城義烏市，市區(qū)的房?jī)r(jià)幾乎都漲到了伍仟元之上，就連市區(qū)周沿的鄉(xiāng)鎮(zhèn)新開(kāi)樓盤(pán)都要每平方米伍仟元左右，在這樣的形勢(shì)下，卻在市區(qū)里還有一個(gè)樓盤(pán)一直處在四仟元的價(jià)位，原因是來(lái)購(gòu)房的客戶普遍都認(rèn)為其房屋朝向不好，不愿購(gòu)買(mǎi)。在江浙一帶夏季炎熱，冬季寒冷，房屋朝南就能讓房屋保持最佳的冬暖夏涼，所以一般百姓對(duì)房屋的朝向都非常重視，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)忽視了這一要素必然將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的巨大損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)和老百姓的購(gòu)買(mǎi)力關(guān)系也非常重要，比如在一個(gè)小城市里，如果城市的主要收入人群是中低收入者，那房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)象就應(yīng)該重點(diǎn)放在中低收入者的接受范圍內(nèi)，多安排一些從面積、開(kāi)發(fā)成本上適合中低收入人群的房產(chǎn)，再適當(dāng)安排一些高檔次的樓房，讓更多的老百姓參與購(gòu)房熱潮中來(lái)，而不應(yīng)該一味的追求高品質(zhì)、高檔次、高價(jià)格的商品房，這樣的樓盤(pán)策劃必然導(dǎo)致更高的投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至囤積商品房，造成巨大成本損失。方案設(shè)計(jì)的本質(zhì)是以顧客的總體需求為關(guān)注焦點(diǎn)，極大程度的去滿足客戶需求，引導(dǎo)顧客的購(gòu)物心里，有效控制成本最終達(dá)到項(xiàng)目盈利。人的需要包括多種層次，多個(gè)方面，豐富多彩，以不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不同的開(kāi)發(fā)公司對(duì)顧客需求的滿足是不同的，某一個(gè)項(xiàng)目往往只能滿足顧客某一層次的需求。從房產(chǎn)公司的角度看，要把握的是自己的產(chǎn)品針對(duì)的是顧客哪一層次、哪一方面的需求，怎樣的開(kāi)發(fā)成果是最適合顧客的需求，是最具有開(kāi)發(fā)價(jià)值的，這就是項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)成本確定前應(yīng)該移至方案設(shè)計(jì)階段，而方案設(shè)計(jì)階段是一個(gè)考慮因素非常多且復(fù)雜的階段，一般項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)都會(huì)以實(shí)行目標(biāo)成本控制度量尺，也就是依據(jù)有關(guān)調(diào)查摸底資料和方案設(shè)計(jì)資料制定支出成本計(jì)劃，然后分解到擴(kuò)初設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)成本費(fèi)用支出的具體情況，以便于對(duì)各項(xiàng)成本項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行檢查分析。比如說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目，他的規(guī)劃建筑面積是50萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商就會(huì)考慮這個(gè)50萬(wàn)平方米怎樣分配開(kāi)發(fā)得到的銷(xiāo)售收入才最多，確定了這個(gè)收入數(shù)據(jù)以后，按照開(kāi)發(fā)的總體產(chǎn)值以及企業(yè)管理費(fèi)用，凈利潤(rùn)等要求，然后確定一個(gè)后期能投入的資金量，這資金量就是目標(biāo)成本，通過(guò)可行性分析，能實(shí)現(xiàn)以上收入的情況下，這目標(biāo)成本的控制就是企業(yè)利潤(rùn)的控制，當(dāng)然就里還是要保證品質(zhì)，很多項(xiàng)目的品質(zhì)要求都是在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)時(shí)就已經(jīng)確定的，比如該項(xiàng)目的交付條件：是精裝修還是毛壞房；市政景觀以及配套設(shè)施的投入比例；房屋外飾面在房屋建筑工程中的投資比例，或者有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)直接確定房屋外立面主要材質(zhì)，以及市政景觀、配套設(shè)施的投資價(jià)位等等，這些主要的項(xiàng)目?jī)?nèi)容的確定是讓整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程逐步走向成熟，讓開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品更好的提高品質(zhì)，控制成本打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二節(jié) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)對(duì)成本控制的影響此文章共有12頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 下一頁(yè) 文章來(lái)源：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

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