在2006年的中國商城義烏市，市區(qū)的房價幾乎都漲到了伍仟元之上，就連市區(qū)周沿的鄉(xiāng)鎮(zhèn)新開樓盤都要每平方米伍仟元左右，在這樣的形勢下，卻在市區(qū)里還有一個樓盤一直處在四仟元的價位，原因是來購房的客戶普遍都認(rèn)為其房屋朝向不好，不愿購買。在江浙一帶夏季炎熱，冬季寒冷，房屋朝南就能讓房屋保持最佳的冬暖夏涼，所以一般百姓對房屋的朝向都非常重視，房地產(chǎn)開發(fā)忽視了這一要素必然將導(dǎo)致開發(fā)項目的巨大損失。
房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤和老百姓的購買力關(guān)系也非常重要，比如在一個小城市里，如果城市的主要收入人群是中低收入者，那房地產(chǎn)開發(fā)的對象就應(yīng)該重點放在中低收入者的接受范圍內(nèi)，多安排一些從面積、開發(fā)成本上適合中低收入人群的房產(chǎn)，再適當(dāng)安排一些高檔次的樓房，讓更多的老百姓參與購房熱潮中來，而不應(yīng)該一味的追求高品質(zhì)、高檔次、高價格的商品房，這樣的樓盤策劃必然導(dǎo)致更高的投資風(fēng)險，甚至囤積商品房，造成巨大成本損失。
方案設(shè)計的本質(zhì)是以顧客的總體需求為關(guān)注焦點，極大程度的去滿足客戶需求，引導(dǎo)顧客的購物心里，有效控制成本最終達(dá)到項目盈利。人的需要包括多種層次，多個方面，豐富多彩，以不同的開發(fā)項目，不同的開發(fā)公司對顧客需求的滿足是不同的，某一個項目往往只能滿足顧客某一層次的需求。從房產(chǎn)公司的角度看，要把握的是自己的產(chǎn)品針對的是顧客哪一層次、哪一方面的需求，怎樣的開發(fā)成果是最適合顧客的需求，是最具有開發(fā)價值的，這就是項目方案設(shè)計的主要內(nèi)容。對一個房地產(chǎn)公司來說，一般項目開發(fā)的目標(biāo)成本確定前應(yīng)該移至方案設(shè)計階段，而方案設(shè)計階段是一個考慮因素非常多且復(fù)雜的階段，一般項目的方案設(shè)計都會以實行目標(biāo)成本控制度量尺，也就是依據(jù)有關(guān)調(diào)查摸底資料和方案設(shè)計資料制定支出成本計劃，然后分解到擴(kuò)初設(shè)計各環(huán)節(jié)成本費用支出的具體情況，以便于對各項成本項目計劃執(zhí)行情況進(jìn)行檢查分析。比如說一個項目，他的規(guī)劃建筑面積是50萬平方米，開發(fā)商就會考慮這個50萬平方米怎樣分配開發(fā)得到的銷售收入才最多，確定了這個收入數(shù)據(jù)以后，按照開發(fā)的總體產(chǎn)值以及企業(yè)管理費用，凈利潤等要求，然后確定一個后期能投入的資金量，這資金量就是目標(biāo)成本，通過可行性分析，能實現(xiàn)以上收入的情況下，這目標(biāo)成本的控制就是企業(yè)利潤的控制，當(dāng)然就里還是要保證品質(zhì)，很多項目的品質(zhì)要求都是在項目方案設(shè)計時就已經(jīng)確定的，比如該項目的交付條件：是精裝修還是毛壞房；市政景觀以及配套設(shè)施的投入比例；房屋外飾面在房屋建筑工程中的投資比例，或者有的開發(fā)項目會直接確定房屋外立面主要材質(zhì)，以及市政景觀、配套設(shè)施的投資價位等等，這些主要的項目內(nèi)容的確定是讓整個開發(fā)過程逐步走向成熟，讓開發(fā)的產(chǎn)品更好的提高品質(zhì)，控制成本打下了堅實的基礎(chǔ)。
第二節(jié) 擴(kuò)初設(shè)計對成本控制的影響
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文章來源：中國項目管理資源網(wǎng)
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