隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，如何優(yōu)化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的突出問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析是房地產(chǎn)企業(yè)管理中最重要的決策，對(duì)企業(yè)的獲利能力、資金結(jié)構(gòu)、償債能力以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都有著直接影響。因此，能否做出正確的資本決策是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)鍵。
一、貼現(xiàn)法
1、凈現(xiàn)值法（NPV）
隨著折現(xiàn)現(xiàn)金流技術(shù)的逐步推廣和應(yīng)用，凈現(xiàn)值法得到了廣泛的應(yīng)用，NPV是目前應(yīng)用最廣泛的資本概預(yù)算方法。也就是將一個(gè)項(xiàng)目未來(lái)可能產(chǎn)生的全部現(xiàn)金流以項(xiàng)目的資本成本折現(xiàn)，NPV為正就接受項(xiàng)目，反之則放棄。
2、內(nèi)部回報(bào)率法（IRR）
所謂內(nèi)部回報(bào)率就是項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與項(xiàng)目成本的現(xiàn)值相等時(shí)的折現(xiàn)率。換句話(huà)說(shuō)IRR就是當(dāng)NPV等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
3、可獲利指數(shù)法
二、非貼現(xiàn)法
1、回收期限法
回收期限法是最早正式用來(lái)評(píng)估資本概預(yù)算項(xiàng)目的方法。所謂的回收期限法就是收回原始投資所需的預(yù)期年限，也就是公司用稅后凈現(xiàn)金流量來(lái)回收項(xiàng)目全部投資所需的年限。
2、會(huì)計(jì)報(bào)酬率法
會(huì)計(jì)報(bào)酬率（ARR）指的是一個(gè)項(xiàng)目年凈利潤(rùn)與年平均投資額之比。
三、決策方法的新發(fā)展
1、實(shí)物期權(quán)法
1977年，Mayer提出實(shí)物期權(quán)(real option)的思想，實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)期權(quán)上的擴(kuò)展。投資項(xiàng)目的價(jià)值不僅來(lái)源于項(xiàng)目自身所帶來(lái)的現(xiàn)金流量，還包含未來(lái)的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的價(jià)值。期權(quán)是指持有者擁有一項(xiàng)在到期日或到期日之前根據(jù)具體情況作出具體選擇的權(quán)力。對(duì)于一些不成熟的產(chǎn)業(yè)，所投資項(xiàng)目不確定性大，因此所投資項(xiàng)目往往是一種期權(quán)。所投資項(xiàng)目的價(jià)值應(yīng)該由項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和靈活性?xún)r(jià)值構(gòu)成。
2、層次分析法
資本概預(yù)算是項(xiàng)目投資，尤其是長(zhǎng)期項(xiàng)目投資的一部分。在實(shí)際操作中，投資主體在進(jìn)行投資決策時(shí)，雖然以效益最大化為目標(biāo)，但是投資項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的綜合系統(tǒng)，在投資建設(shè)過(guò)程中受到諸多因素影響。投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多層次且動(dòng)態(tài)變化的決策問(wèn)題。由于決策的復(fù)雜性和不確定性，僅靠上述的幾種評(píng)價(jià)指標(biāo)做出項(xiàng)目投資決策顯然是不可取的。另外，上面講到的評(píng)決策方法均是從項(xiàng)目的利潤(rùn)水平方面考慮。如果僅從利潤(rùn)方面考慮，投資項(xiàng)目是難以成立的。項(xiàng)目投資決策應(yīng)該把項(xiàng)目的管理能力放在第一位，其次是產(chǎn)品技術(shù)的獨(dú)特性、市場(chǎng)潛力的大小、回報(bào)率等。那么，如何把這許多因素綜合進(jìn)行考慮呢？層次分析法為我們找到了解決問(wèn)題的思路。
層次分析法（AHP）是20世紀(jì)70年代由美國(guó)學(xué)者T.L.Saaty 最早提出的一種多目標(biāo)評(píng)價(jià)決策方法。其分析的基本原理是：將復(fù)雜的問(wèn)題分解為若干要素，據(jù)他們的相互關(guān)聯(lián)度和隸屬關(guān)系組成一個(gè)多層次分析結(jié)構(gòu)模型，并在各要素中比較、判斷、計(jì)算，以獲得不同要素的權(quán)重，為方案決策提供依據(jù)。該方法以其定性與定量相結(jié)合的處理各種決策因素的特點(diǎn)，以其系統(tǒng)、靈活、簡(jiǎn)捷的優(yōu)點(diǎn)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域內(nèi)得到廣泛的重視和應(yīng)用。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析過(guò)程已經(jīng)成為一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，孤立的使用某種決策方法是不科學(xué)的，真正決定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析質(zhì)量的，是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入理解的基礎(chǔ)上，綜合全面的考慮影響項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的各方面因素，需要對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目持續(xù)價(jià)值創(chuàng)
造能力進(jìn)行深入分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析方法的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)由簡(jiǎn)單到復(fù)雜，由片面到全局的發(fā)展過(guò)程。