企業(yè)，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個物流項目的。
但在美國普洛斯模式下，通過與金融的對接，做到了輕資產(chǎn)運(yùn)營。據(jù)中信證券研究，普洛斯的收益主要來自三大業(yè)務(wù)部門：地產(chǎn)開發(fā)部門、地產(chǎn)運(yùn)營部門和地產(chǎn)基金管理部門。
其中，地產(chǎn)基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理，管理基金及基金旗下的地產(chǎn)，從而獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)。
值得注意的是，基金管理部門的收入在主營業(yè)務(wù)收入中占了6%左右，但是貢獻(xiàn)了14%左右的主營業(yè)務(wù)利潤，是普洛斯盈利性最強(qiáng)的業(yè)務(wù)。
據(jù)悉，萬科物流將引入美國黑石集團(tuán)作為股東，正是看中對方在全球房地產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)收購、資產(chǎn)管理能力。在引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬科有望實現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式：即萬科開發(fā)物流項目，由黑石收購，進(jìn)行基金化運(yùn)作，萬科保留項目長期運(yùn)營權(quán)，收取部分管理費(fèi)用，并坐享基金分紅，也即萬科的“小股操盤”模式。
DTZ戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，對于物流市場的新來者，考驗其市場競爭能力最為重要的兩個問題，是客戶資源以及拿地能力，尤其是拿地能力。
他認(rèn)為，物流地產(chǎn)運(yùn)營商在和地方政府商談拿地之時，應(yīng)該和其他企業(yè)組成一個聯(lián)合體，以其他企業(yè)項目的物流服務(wù)配套商的身份出現(xiàn)。這些聯(lián)合企業(yè)可以在當(dāng)?shù)赝顿Y一些重要項目，投資的項目既能夠為地方政府創(chuàng)造符合期望的稅收收入，也可以有效使用物流地產(chǎn)運(yùn)營商所提供的服務(wù)。
CRIC研究中心人士則指出，大型地產(chǎn)商在這方面有很大優(yōu)勢。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的一類，土地來源于協(xié)議出讓。企業(yè)能否取得優(yōu)質(zhì)的物流地塊，很大程度上取決于政府對企業(yè)的認(rèn)可度。以萬科為例，萬科較一般的中小房企明顯具有優(yōu)勢，更受地方政府青睞。
其認(rèn)為，在發(fā)展物流業(yè)務(wù)時，萬科可加快建設(shè)服務(wù)于自身的分撥中心、集配中心和配送公司，反哺原來的主營業(yè)務(wù)住宅建造、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營。在擁有全國化的物流基地網(wǎng)絡(luò)后，萬科再去用“互聯(lián)網(wǎng)+”手段打造新興商業(yè)模式，結(jié)合點更多，也更容易成功。