穩(wěn)定。從上市資料可見，那些開業(yè)滿租的項(xiàng)目很快出現(xiàn)客戶流失，出租率下降。
值得注意的是，中國大量的購物中心在建，在電商沖擊下，許多購物中心已陷入招商困境。萬達(dá)廣場的項(xiàng)目不只是位于一線城市的成熟商圈?！澳睦镉腥f達(dá)，哪里就是市中心”。萬達(dá)之前在做的，一直就是造城。那些位于二線城市尤其是三四線城市的項(xiàng)目面臨的壓力將更大。
在已完工的萬達(dá)廣場中，截至今年6月30日數(shù)據(jù)，余姚萬達(dá)廣場出租率已經(jīng)降至80%，太倉萬達(dá)廣場出租率降至84%，淮安萬達(dá)廣場出租率降至87%，廈門集美萬達(dá)廣場和濟(jì)南魏家莊萬達(dá)廣場出租率降為89%。武漢中央文化區(qū)楚河漢街更糟糕，2011年出租率僅71%，此后一直在80%左右徘徊。
再看那些賣出去的商鋪，根據(jù)公開資料，廣州、濟(jì)南、沈陽、武漢、山東等地的萬達(dá)廣場及室外步行街開盤銷售火爆，后期人氣不振，經(jīng)營冷清。所以，雖然上市，但對于萬達(dá)而言，如何保持公司可持續(xù)發(fā)展，交出漂亮的報表不能不說是一個壓力。
如何充分發(fā)揮偌大規(guī)模物業(yè)的效用
資本市場上，投資者看中的潛力股，其實(shí)與規(guī)模關(guān)系不大，他們更關(guān)注的是成長性和可持續(xù)。
萬達(dá)目前自持物業(yè)面積達(dá)到1470萬平方米，如何充分發(fā)揮偌大規(guī)模物業(yè)的效用，是投資者最關(guān)心的問題之一。
萬達(dá)顯然意識到這一點(diǎn)，并已經(jīng)開始有所行動——在物業(yè)租賃和管理上下功夫。從招股書顯示的，2011~2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)租賃及管理營業(yè)收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元。今年上半年，該收入升至51.77億元，同比增幅達(dá)到35.5%，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。
這些都給投資者一個信號：萬達(dá)不僅僅只會蓋房子賣房子，在物業(yè)租賃和管理運(yùn)營方面還存在更多的潛力，這些逐年遞增的數(shù)字就是證明。然而，以上這些，并沒有從根本上改變“以售養(yǎng)租”的模式。
再來看看萬達(dá)的眾多商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營到底如何？招股書顯示，萬達(dá)的購物中心出租率一直保持在較高水平，2011、2012、2013年均超過99%，2014年上半年為97.8%。近年來萬達(dá)的租金水平也呈穩(wěn)定上升趨勢，每平方米每月的租金從57元漲到目前的75元，相當(dāng)于每天2.5元。
從數(shù)據(jù)看上，萬達(dá)的出租率不低，但問題在于萬達(dá)把32%的可租面積租給了關(guān)聯(lián)企業(yè)，招股書披露的前十大租戶中，排第一的是萬達(dá)百貨，占租金收入的14.5%，其次是萬達(dá)電影院線，占3.0%，第三為一家國際連鎖超市運(yùn)營商，租金貢獻(xiàn)占1.8%。而萬達(dá)院線也剛剛在A股上市。
這樣就產(chǎn)生一個問題：對于萬達(dá)來說，租金收高了，則萬達(dá)院線和萬達(dá)百貨的業(yè)績不好看，收低了又影響萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收益，難以擺平。
就像一臺販賣新城美好未來的機(jī)器，萬達(dá)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，對資金的需求自然強(qiáng)烈。然而，萬達(dá)的絕大多數(shù)購物中心還處于育商期，而一個購物中心沒有3年以上的時間，賺錢是不太現(xiàn)實(shí)的。在業(yè)內(nèi)看來，萬達(dá)所擅長的是開發(fā)而非經(jīng)營。而且，商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營管理和前期開發(fā)根本就是兩回事。商業(yè)物業(yè)往往需要較長的養(yǎng)商期才能達(dá)到較高運(yùn)營水平。尤其是開發(fā)型企業(yè)不擅長對商辦物業(yè)的運(yùn)營，其租金回報率長期維系在5%以下水平。
待解的O2O難題
在萬達(dá)上市所講的故事中，O2O無疑是最為時髦的故事。
事實(shí)上，萬達(dá)轉(zhuǎn)型不是現(xiàn)在才開始，在多年前，萬達(dá)廣場就提出了提袋消費(fèi)要降到50%以下，而新一代的萬達(dá)茂里面有80%是娛樂和餐飲的項(xiàng)目。這個比例越大，受到的沖擊越小。萬達(dá)做的，是自己開發(fā)O2O電子商務(wù)模式，線上線下融合的商務(wù)，買增值服務(wù)。比如在萬達(dá)樂園里面的游玩項(xiàng)目，排隊(duì)最長時