我們要想實(shí)現(xiàn)整個房地產(chǎn)市場體系的良性互動和健康發(fā)展，要想真正把握房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，就有必要全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成體系及各種成本之間的相互關(guān)系。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本內(nèi)容復(fù)雜，由其構(gòu)成的住房價格又對社會的發(fā)展穩(wěn)定影響巨大。本文就對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成體系及成本對最終的房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行了分析。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的構(gòu)成
從房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目上看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、費(fèi)用列項基本包括以下幾個一級科目：
(一)開發(fā)成本，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)。 其中土地征用和建筑安裝工程費(fèi)是開發(fā)成本中的主要構(gòu)成項，它們成本的高低直接影響到最終的房價。
(二)開發(fā)間接費(fèi)用，所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：項目管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)管理費(fèi)用，是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。
(四)財務(wù)費(fèi)用，包括開發(fā)經(jīng)營期間所產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用等。
(五)銷售費(fèi)用，為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括：市場營銷策劃咨詢、廣告宣傳、項目形象建設(shè)等。由于市場條件的不同，這個費(fèi)用會隨著市場的變化而變化，市場好了，這部分成本就低，市場不好，這部分成本會非常高。
(六)營業(yè)稅金及附加，簡單說就是房屋銷售的營業(yè)稅及城建和教育費(fèi)附加等流轉(zhuǎn)稅金。
按照房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費(fèi)用列項可知，房價基本上是由土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)(開發(fā)間接費(fèi)+管理費(fèi)+財務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+稅金)和利潤等組成的。
在以上成本構(gòu)成項中，開發(fā)成本是開發(fā)項目中的關(guān)鍵性支出，同時也是企業(yè)所關(guān)注的重點(diǎn)成本項，它的高低關(guān)系到整個項目成本水平的高低，更對銷售價格的制定起著決定性的作用，尤其是在市場情況不理想的時候，這部分成本的水平更直接關(guān)系到企業(yè)的生存和長遠(yuǎn)發(fā)展。
在這里，當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)沒有大的波動時，地價就成了房價的主要成本之一，地價越高，房價也越高。由于近兩年通貨膨脹連續(xù)上漲，CPI指數(shù)居高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本逐漸提高，成為企業(yè)不可控的因素。因此本文主要對影響開發(fā)成本最重要的兩大項土地成本和建安成本進(jìn)行了分析。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本所占的比重分析
(一)土地成本分析
房價從構(gòu)成角度看主要包括地價、建筑成本、稅費(fèi)和利潤等。從市場角度看，市場是決定價格的唯一主體，地價和房價均由供求關(guān)系決定。土地的供求關(guān)系決定地價的高低，房地產(chǎn)的供求關(guān)系決定房價的高低。因此“地價和房價的最終表現(xiàn)形式都是市場價格”。那么我們就可以利用市場上已經(jīng)發(fā)生的房價與地價數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構(gòu)成，分析地價與房價的變化規(guī)律以及地價占房價的比例。
最終在市場上的土地成交價格是介于政府出讓底價與完全競爭市場中開發(fā)商最高底價之間，而且，隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強(qiáng)，價格越接近后者，土地價格在房價中所占的比重就越大，開發(fā)商的利潤空間就越小。
(二)建安成本分析
建筑安裝工程費(fèi)包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)和計劃