率，三居室的利潤率會相對高于二居室的利潤率，二居室的利潤率會相對高于一居室的利潤率。因此開發(fā)不同產(chǎn)品的利潤率會有高低之分。銷售成長率，對于一個(gè)區(qū)域來說，可能是處于市場的起步階段，先富起來的群體會首先購房，由于其購房能力較強(qiáng)，又對居住條件要求較高，大的三居室、四居室和躍層的銷售狀況十分良好。但隨著市場的發(fā)展和消耗，市場中的中層會逐漸成為主流，這樣二居室的市場就十分看好，也可以說是銷售成長率較高。市場占有率，比較簡單易懂，也就是項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品在區(qū)域市場中所占的份額。這個(gè)概念的優(yōu)劣需要和銷售成長率相結(jié)合才具有實(shí)際的意義。市場占有率高但不是銷售成長率也較高的產(chǎn)品，則帶來的只能是風(fēng)險(xiǎn)的加大。
如果一個(gè)項(xiàng)目的大多數(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目或產(chǎn)品線處于1、2、3、4號位置上，就可以認(rèn)為產(chǎn)品組合已達(dá)到最佳狀態(tài)。因?yàn)槿魏我粋€(gè)產(chǎn)品項(xiàng)目或產(chǎn)品線的利潤率、成長率和占有率都有一個(gè)由低到高又轉(zhuǎn)為低的變化過程，不能要求所有的產(chǎn)品項(xiàng)目同時(shí)達(dá)到最好的狀態(tài)，即使同時(shí)達(dá)到也是不能持久的。因此企業(yè)所能要求的最佳產(chǎn)品組合，必然包括：目前雖不能獲利但有良好發(fā)展前途、預(yù)期成為未來主要產(chǎn)品的產(chǎn)品；目前已達(dá)到高利潤率、高成長率和高占有率的主要產(chǎn)品；目前雖仍有較高利潤率而銷售成長率已趨降低的維持性產(chǎn)品。
三、定位建議
項(xiàng)目在進(jìn)行產(chǎn)品組合時(shí)，涉及到三個(gè)層次的問題需要做出抉擇，即：一是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項(xiàng)目，例如一些具體的戶型面積區(qū)間；一是否擴(kuò)展、填充和刪除產(chǎn)品線，例如某種特定的戶型類型；一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強(qiáng)、簡化或淘汰，例如高層、小高層，別墅、洋房等。以此來確定最佳的產(chǎn)品組合。
三個(gè)層次問題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進(jìn)銷售、又有利于增加項(xiàng)目的總利潤這個(gè)基本原則。一般來說，拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項(xiàng)目的潛力、開拓新的市場；延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要；加強(qiáng)產(chǎn)品線之間的一致性，可以增強(qiáng)項(xiàng)目的市場地位，發(fā)揮和提高項(xiàng)目在有關(guān)專業(yè)上的能力。
所謂產(chǎn)品組合的動態(tài)平衡是指企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境和資源條件變動的前景，適時(shí)增加應(yīng)開發(fā)的新產(chǎn)品和淘汰應(yīng)退出的衰退產(chǎn)品，從而隨著時(shí)間的推移，企業(yè)仍能維持住最大利潤的產(chǎn)品組合。 為此，企業(yè)需要經(jīng)常分析產(chǎn)品組合中各種戶型或產(chǎn)品線的銷售成長率、利潤率和市場占有率，判斷各種戶型產(chǎn)品或產(chǎn)品線銷售成長上的潛力或發(fā)展趨勢，以確定企業(yè)資金的運(yùn)用方向，做出開發(fā)新產(chǎn)品和剔除衰退產(chǎn)品的決策，以調(diào)整其產(chǎn)品組合。
根據(jù)以上產(chǎn)品線分析，站在一個(gè)多項(xiàng)目操作的專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)公司，針對市場的變化，調(diào)整現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，從而尋求和保持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最優(yōu)化。由于市場需求和競爭形勢的變化，產(chǎn)品組合中的每種戶型，必然會在變化的市場環(huán)境下發(fā)生分化，一部分戶型獲得市場的較快的認(rèn)同，一部分戶型繼續(xù)取得較高的利潤，另有一部分戶型則趨于衰落。企業(yè)如果不重視新戶型的設(shè)計(jì)和衰退戶型的剔除，則必將逐漸出現(xiàn)不健全的、不平衡的產(chǎn)品組合。