開發(fā)商的利潤空間就越小。
(二)建安成本分析
建筑安裝工程費(fèi)包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)和計(jì)劃利潤及稅金組成，目前我國建安工程費(fèi)用主要采用定額測算，包括的費(fèi)用項(xiàng)目眾多。在目前的統(tǒng)計(jì)資料中，沒有單純以建安成本為基礎(chǔ)編的指數(shù)，而較常用的固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)作為反映固定資產(chǎn)投資額價格變動程度的相對數(shù)，主要由建筑安裝工程投資完成額、設(shè)備、工器具購置投資完成額和其他費(fèi)用投資完成額三部分組成，房地產(chǎn)的銷售價格我們選取了房屋銷售價格指數(shù)，它主要是指房地產(chǎn)銷售價格總水平變動趨勢和程度的相對數(shù)。由于所選取的房屋銷售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)和土地價格指數(shù)之間統(tǒng)計(jì)口徑和計(jì)算方法不一致。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的各因素分析
從房地產(chǎn)開發(fā)成本形成的各因素比較來看，我國不同地區(qū)基本有著較為類似的構(gòu)成情況，即土地成本、建安成本和相關(guān)的稅費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成因素，這與我國房地產(chǎn)市場處于起步發(fā)展階段、土地制度逐漸變遷、市場逐漸走向規(guī)范化和制度化的變革時期及房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國家對其的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。
為了讓分析更具客觀性，本文選取了兩個中等發(fā)展的城市，長沙和西安，來說明房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的情況。為了橫向比較以及分析的方便，在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的因素對比時，將項(xiàng)目成本構(gòu)成因素進(jìn)一步歸納為土地成本項(xiàng)、建安成本項(xiàng)、相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)。為了更明確地看出房地產(chǎn)價格的構(gòu)成，我們添加了利潤項(xiàng)。經(jīng)計(jì)算三項(xiàng)對比份額分別約為10%，55%和20%，稅費(fèi)成本達(dá)到20%，建設(shè)成本占到房價的二分之一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤在15%左右。
由于住房價格包含許多構(gòu)成因素，房價與地價、建安工程費(fèi)和相關(guān)的稅費(fèi)之間比例究竟是多少才合理，這是一個很難回答的問題，有些地區(qū)比如西安、成都地價較低，但由于房屋建造質(zhì)量高，建筑成本高，房價也偏高，因此它們之間沒有一個評價合理與否的固定標(biāo)準(zhǔn)。我們分析過房地產(chǎn)的價格是由土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)及開發(fā)商利潤等構(gòu)成，其中土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)是住房價格最主要的組成部分。