跌入“陷阱”。
二、規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的對策
1、建立或附設企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構,研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策,對本地區(qū)各個區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜項目情況,做及時、準確的分析,為企業(yè)經(jīng)營決策提供準確依據(jù)。
2、由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性,企業(yè)決策層必須有合理知識結構的高級經(jīng)營、技術管理人員組成,必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力,有計劃、組織、溝通、協(xié)調能力,熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律,了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī),唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險,才可能妥當?shù)靥幚盹L險造成的后果。
3、積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設,逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理,制定符合質量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,用質量管理的八項原則(①以顧客為關注焦點;②領導作用;③全員參與;④過程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進;⑦基于事實的決策方法;⑧與供方互利的關系。)規(guī)范企業(yè)管理行為,真正地實現(xiàn)工作質量的提高。用管理體系管理,用工作標準(下轉第31頁)(上接第29頁)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為,使工作有依據(jù),效果有證明,追究有線索,也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
4、加強項目的招標管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中,準確核定標的,利用競爭、價格、供求機制,合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件,為項目合同管理營造工作質量環(huán)境;在合同契約簽訂的過程中,善于利用法律法規(guī)的規(guī)定,對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移;在合同契約的履行過程中,合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定,利用風險管理技術、財務手段,將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導致“意外”風險失控。
5、利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段,對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時,就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價,按照一般規(guī)律制定規(guī)避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法;在實施過程中,就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響,加強計劃的監(jiān)督,按照目標管理、節(jié)點考核的原則,及時組織實施效果的評價考核,用實事求是的態(tài)度,科學地調整計劃和應對措施,及時總結、關閉階段性管理目標,是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。
6、重視項目完成過程中階段性工作、實施結果的評價考核,及時總結經(jīng)驗,為企業(yè)正確認識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎。階段性工作的考核評定由項目管理層組織進行,也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節(jié)點控制目標進行,考核的內容是計劃的節(jié)點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況,考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標,是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結構中的部分,考核評價的對象是項目管理層(主要是項目經(jīng)理),考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規(guī)定的目標和指標,對項目實施情況、項目管理水平、管理績效進行終結評價,確認階段性考核的結果,確認最終結果,確認項目管理組織(項目部)的職能是否具備“解體”。
7、加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習,及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準,了解政策規(guī)定,提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力,規(guī)避“政策風險”,避免出現(xiàn)投機風險、政府風險。
做好房地產(chǎn)項目的風險管理，需要建立現(xiàn)代管理制度和適應于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結構，客觀看待風險,對風險進行有效的管理，重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理,重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設, 要知道風險管理(識別、分析、評價、處理)是靠企業(yè)的“團隊”的力量,靠管理水平、管理經(jīng)驗、職業(yè)道德和知識水平進行的,每個風險的規(guī)避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。