“民工” 泛指進城后從事建筑施工的農(nóng)民，“民工潮”等衍生于此。經(jīng)過極其簡單的培訓(xùn)即可上崗的事實說明，建筑施工在工人操作這個層面，除個別特種專業(yè)外，被普遍認為是一種進入門檻非常低的職業(yè)。層層分包、不簽勞動合同等情形普遍存在，加之工作環(huán)境惡劣、勞動強度大，也直接導(dǎo)致工人缺乏職業(yè)安全感和榮譽感；由于行業(yè)的不規(guī)范，加上社會上甲方、監(jiān)理、乙方等角色定位本身也存在一些問題，致使這個行業(yè)的很多從業(yè)者并沒有將施工作為終身職業(yè)去追求。
在目前的施工工藝和手工現(xiàn)場制造操作方法制約下，最終質(zhì)量與施工單位相關(guān)性可達到70%以上，取決于幾個方面：施工管理、技術(shù)工人能力、建筑材料設(shè)備。
三者中，材料設(shè)備可通過多種方案檢查和控制，管理人員和工人才是最不穩(wěn)定的因素。施工單位普遍不愿意投入培訓(xùn)成本，代價高是一方面，培訓(xùn)了也未必能留住工人。江蘇華建是大家公認深圳施工質(zhì)量最好的企業(yè)之一，我們曾作過對比調(diào)查，江蘇華建的突出優(yōu)勢有兩點：一是完整的質(zhì)量自檢自控體系，配制經(jīng)驗豐富的獨立質(zhì)檢員；二是后方技術(shù)工人培養(yǎng)機制，在江蘇本地培訓(xùn)合格技術(shù)工人，但因此報價成本偏高，目前該公司正在醞釀改制，效果有待觀察。
工人也不愿意呆在一個施工單位，因為活有好干難干之分，賺錢是第一目標。2004年9月份，Dream Town對面的中海項目，曾經(jīng)加價10元/天成功使Dream Town一批園建工人在開盤前搶工高峰期間集體倒戈。一期、二期的TH組團每期都更換或補充過五批工人，部分甚至是在趕預(yù)售結(jié)點的關(guān)鍵時刻，這可是我們最高端的產(chǎn)品！為保證工期，只能高價挖其他項目工人或臨時找，前者導(dǎo)致施工單位成本增加，后者或者濫竽充數(shù)，或者作為過渡，找到更好項目后即離開。比較2004年9月和2005年9月，Dream Town同樣產(chǎn)品的木工報價，從11元/平方米漲到約15元，漲幅36.4%，直接導(dǎo)致三期取費提高。從工人角度看法是，TH復(fù)雜、活難干；工期短，兩個月之后，又要去找新單位！施工單位多數(shù)成立勞務(wù)公司，理論上可以解決這個問難，但實際運行效果并不理想。
在以上情況下，施工單位和工人普遍出現(xiàn)追求利潤和收入的短期行為，這就產(chǎn)生了兩個主要問題：工程質(zhì)量不穩(wěn)定；施工單位自身成本風險放大導(dǎo)致的工期、質(zhì)量風險。
作為房地產(chǎn)企業(yè)的最大供方，施工總承包單位扮演了關(guān)鍵資源角色，并在很大程度上與最終質(zhì)量相關(guān)，以下以施工總承包商為例，分析房地產(chǎn)公司在項目資源方面遇到的一些問題。
對這一角色的選擇，我所在的公司也在盡最大努力甄選及開發(fā)。我們幾乎使用過各種等級的施工總承包商，包括“國家隊”級別的中建三局、中建四局、中建五局，“省隊”級別的江蘇華建、南京三建，“地方隊”級別的深圳三建、五建，以及民營的深圳廣勝達、深圳創(chuàng)筑、深圳明君等，其中有成功的（質(zhì)量好，而且盈利），有失敗的（質(zhì)量差或虧損），有只作過一個項目，也有合作6年以上，對其中的一些共性方面簡單分析如下：
承接萬科工程的幾點目的（包括但不限于）小結(jié)：
零資金風險和信用聲譽：無論是資質(zhì)預(yù)審過程、履約過程、供方滿意度調(diào)查或是后評估中，對于付款，所有施工總承包單位都能夠給予我們在業(yè)界的最高評價，也是萬科最吸引承包商的指標。
業(yè)績需要：發(fā)展商在甄選投標單位時往往更看中承包商業(yè)績和履歷，同萬科的合作將使承包商在承接其他發(fā)展商工程時具有更強的競爭力，通俗來說，相當部