房地產(chǎn)開發(fā)項目一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。它是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。中國房地產(chǎn)的品質(zhì)競爭時代，決定了誰在項目管理上做得更好，誰的贏面就也也大一些。
本文以金地集團為例，金地集團具有三大系統(tǒng)運作保障：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進度控制機系統(tǒng)，動態(tài)投資控制系統(tǒng)，都是一個房地產(chǎn)企業(yè)比備的基本功，但金地集團為何憑此形成競爭優(yōu)勢？
第一操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成功的關(guān)鍵
一支隊伍和三個系統(tǒng)以金地集團為例。金地集團在產(chǎn)品設(shè)計、成本控制和施工質(zhì)量上達到全國一流水準(zhǔn)。金海灣的設(shè)計要拿全國甚至國際上的優(yōu)秀設(shè)計獎。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板，下一步要取得全國工程質(zhì)量最高獎―魯班獎。怎樣才能實現(xiàn)上述目標(biāo)呢？靠一支隊伍和三個系統(tǒng)。
金地集團已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊伍，這是我們最寶貴的資本，要實現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠他們下狠工夫。在管理上，金地集團已建立健全了三大系統(tǒng)動作保障即：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進度控制系統(tǒng)和動態(tài)投資控制系統(tǒng)，它們可確保工程的質(zhì)量、進度、成本控制達到理想的目標(biāo)，這在全國都是處于領(lǐng)先水平。
ISO9000質(zhì)量保證體系的實施，使金地集團對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全，經(jīng)過一年多的運行，保障了開發(fā)工程快捷、有序地進行，發(fā)揮了重要作用。動態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計的方法，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo)，有效降低成本，保證取得最大利潤。
設(shè)計、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇。在設(shè)計上，金地集團的設(shè)計師們精益求精，對方案不斷進行深加工，以達到最好的效果。在管理上，還將加強中間管理力量。另外，經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā)，金地集團還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴，這也是實現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。
第二操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理階段分析
對于作業(yè)管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰(zhàn)，經(jīng)常是一次性的，風(fēng)險很大，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進行開發(fā)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項目組來處理此類工作，項目完成后，該組織即解散。大型項目的管理由三個階段組成：
1、第一階段：項目規(guī)劃
該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項目和團隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目通常是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項目組是為了確保整個建設(shè)項目成功完成的同時，能繼續(xù)順利地進行現(xiàn)行的計劃。項目組可以有效地集中在規(guī)定時間內(nèi)完成具體項目所需的人力和物力。
2、第二階段：項目排程
項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應(yīng)的完成時間。甘特圖是項目排程常用的一種方法。
?。?/span>1）所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃。
?。?/span>2）生產(chǎn)次序已作說明。
?。?/span>3）活動時間估計已作記錄；
?。?/span>4）總的項目時間已經(jīng)形成。
總之，不論項目管理人員采取何種方法，項目排程可以實現(xiàn)以下目標(biāo)：
?。?/span>1）顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯(lián)系；
（2）確定活動之間的先后次序關(guān)系；