房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營好壞，項目能否收益，市場效應(yīng)如何，品牌效應(yīng)能否實現(xiàn)，主要在于前期工作的好壞，前期工作完成后，項目就已經(jīng)定位，能否節(jié)約造價、利潤多少已經(jīng)基本固定。房地產(chǎn)項目前期工作是集體智慧的結(jié)晶，他融入了高層領(lǐng)導(dǎo)的決策，項目實施人的具體策劃等一系列紛繁復(fù)雜的過程。因此項目的前期工作在整個項目實施過程中起著不可估量的作用，他的重要性主要表現(xiàn)在：
一、前期工作決定項目的經(jīng)濟(jì)效益
前期工作要做到測算項目的經(jīng)濟(jì)效益，這里涉及銷售、融資、成本、建設(shè)期、內(nèi)部收益率，要做到準(zhǔn)確定位，就要首先了解宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，近幾年的經(jīng)濟(jì)增長狀況和人均可支配收入的增長，項目周邊區(qū)域的全盤搜索，確定本項目的銷售價位，以確定總收入;進(jìn)行項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議，涉及項目的成本測算。測算的真實與否影響著項目的成本高低，直接影響項目的定價及經(jīng)濟(jì)利益。
二、前期工作決定項目的生死命脈
事事都以成敗論英雄，而成功的背后往往要做大量的基礎(chǔ)工作，前期工作涉及內(nèi)容廣泛，從項目獲得土地信息開始，獲取土地詳細(xì)資料，包括土地的位置、土地的土地權(quán)屬、土地的土地權(quán)性質(zhì)、政府主管部門的規(guī)劃要點等。
通過戰(zhàn)略決策，市場投資部進(jìn)行項目組選，然后實地考察，通過市場/政策等的信息報告，市場調(diào)研，成本測算，技術(shù)可行性研究，形成初步的可行性研究報告，領(lǐng)導(dǎo)再一輪決策，通過后進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，詳細(xì)的研究內(nèi)容包括進(jìn)行市場/競爭分析，確定項目定位，形成詳細(xì)的可行性研究報告，審批通過后進(jìn)行招、拍、掛牌獲得土地，簽訂土地協(xié)議，辦理用地手續(xù)獲得建設(shè)用地許可證，前期的可研階段結(jié)束。
可研結(jié)束并不意味著前期工作的結(jié)束，而接著的大量工作就是項目前期啟動階段的工作，包括所有手續(xù)的辦理，設(shè)計規(guī)劃部門獲得建設(shè)規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證，落實開工許可的施工許可證，進(jìn)入銷售階段還有預(yù)售許可證，待五證齊全了項目基本上已經(jīng)定型。
三、前期工作的成敗決定開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
在全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整的政策下，未來宏觀導(dǎo)向無論從政策或是貨幣環(huán)境等都在逐步調(diào)整，限購和限貸的政策放松的可能性不大，另外保障性住房的力度還會繼續(xù)加強(qiáng)，作為開發(fā)商要高度重視，及時調(diào)整策略。
房地產(chǎn)開發(fā)商要生存和發(fā)展除了注重外在的品質(zhì)，更應(yīng)注重內(nèi)在的優(yōu)化與節(jié)約，提高成本意識和控制意識，其中前期工作在成本控制中的作用不容忽視，應(yīng)當(dāng)不斷重視和加強(qiáng)，以便能夠更好的為公司發(fā)展提供動力。
提到成本控制往往會想到建安成本，鋼筋、混凝土、模板的造價，其實成本貫穿于整個項目中，而前期占了很大一部分，開發(fā)企業(yè)往往對前期的成本控制忽視或重視不夠，以至于造成項目的失誤和隱形的浪費，前期中的成本如土地費用就是一筆相當(dāng)大的費用，土地費用在建筑總成本中的比重最大，所以土地費用的高低決定著項目定價的高低。
簡單來說開發(fā)商前期成本控制的缺陷主要表現(xiàn)在以下四個方面：(1)忽視前期開發(fā)在節(jié)約成本的重要作用；(2)不熟悉房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的節(jié)點；(3)缺乏成本控制的技巧和方法；(4)缺乏前期成本控制意識。
前期開發(fā)成本主要表現(xiàn)在幾大塊，遵循的原則是該花則花，能省則省，結(jié)合項目條件從實際出發(fā)來處理各項成本，絕不能圖一時省錢，而留下隱患，到后期花費更大的代價，不是節(jié)約而是浪費。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）拿地階段：土地、規(guī)劃
對于土地一般都認(rèn)為是固定費用，但不盡然是，土地費用分為土地凈地費用、毛地費用、