如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間日漸縮小，同時(shí)，現(xiàn)有項(xiàng)目用地公開(kāi)招標(biāo)、施工原材料價(jià)格上漲等等因素，都使得開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步提高。
從2005年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始經(jīng)受國(guó)家的宏觀調(diào)控，從注冊(cè)資本大幅提高，到銀行房貸的緊縮，這種調(diào)控還遠(yuǎn)未結(jié)束。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如何在這樣的情況下做到價(jià)格既不超越消費(fèi)者可承受的范圍，又能保證開(kāi)發(fā)商有一定的利潤(rùn)成為了首要問(wèn)題。此外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在供需結(jié)構(gòu)不合理，空置率不斷增長(zhǎng)，土地、資金積壓嚴(yán)重等問(wèn)題，使房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整迫在眉睫;在市場(chǎng)的縱深發(fā)展及國(guó)家政策的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)格局正發(fā)生深刻變化，行業(yè)整合成為必然;房地產(chǎn)企業(yè)從政府資源型走向?qū)I(yè)運(yùn)作型，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入整合洗牌階段;專業(yè)化、規(guī)?；推放苹蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì);行業(yè)集中趨勢(shì)明顯，土地出讓方式招標(biāo)化和銀行信貸趨緊將提高行業(yè)門檻，中小規(guī)模企業(yè)面臨重大的潛在生存威脅，必須尋求新的發(fā)展思路;隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和需求的多樣化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越趨向于專業(yè)化，行業(yè)結(jié)構(gòu)與分層競(jìng)爭(zhēng)明顯……這些都促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制成為重中之重。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，利潤(rùn)=收益-成本費(fèi)用，經(jīng)濟(jì)效益通常通過(guò)盈利的最大化和成本的最小化來(lái)實(shí)現(xiàn)。房?jī)r(jià)受成本影響這一點(diǎn)毋庸置疑，成本低，房?jī)r(jià)可以適當(dāng)降低，通過(guò)相對(duì)較低的銷售價(jià)格，銷量將大幅上升，隨之而來(lái)的必然是利潤(rùn)的大幅提升。所以除了提供適銷對(duì)路的房源外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分。
一、國(guó)外房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制分析
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，我國(guó)也逐步開(kāi)始建立健全適合于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工程造價(jià)管理體系與模式，使工程造價(jià)的管理趨于科學(xué)合理。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)工程造價(jià)管理體制長(zhǎng)期沿用前蘇聯(lián)模式，是適應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下的管理體制，已經(jīng)不能適合于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距。
從目前的資料分析，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理模式多樣化，在不同區(qū)域有不同的方式和管理形式，所以WTO并不能讓每個(gè)成員接受其中的任何一種形式。隨著國(guó)際建筑業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑工程造價(jià)管理已在科學(xué)化、規(guī)范化、程序化的軌道上運(yùn)行，形成了許多好的國(guó)際慣例。英、美、日和德國(guó)等國(guó)家在工程造價(jià)管理上結(jié)合本國(guó)的實(shí)際情況，建立了比較科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完善的管理制度，通過(guò)制定切實(shí)可行的方法，使工程造價(jià)從投標(biāo)報(bào)價(jià)到中標(biāo)后的實(shí)施，得到全過(guò)程的控制與管理。這些成功的經(jīng)驗(yàn)在我國(guó)建筑工程造價(jià)管理的改革中均可借鑒。
1、英 國(guó)
英國(guó)工程造價(jià)管理有著悠久的歷史，經(jīng)過(guò)幾百年的實(shí)踐形成了全英統(tǒng)一的工程量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量規(guī)則(SMM)和工程造價(jià)管理體系，使工程造價(jià)管理工作形成了一個(gè)科學(xué)化、規(guī)范化的頗有影響的獨(dú)立專業(yè)。
政府投資的工程項(xiàng)目由財(cái)政部門根據(jù)不同類別工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮通貨膨脹對(duì)造價(jià)的影響等確定投資額，各部門在核定的建設(shè)規(guī)模和投資額范圍內(nèi)組織實(shí)施，不得突破。對(duì)于私人投資的項(xiàng)目政府不進(jìn)行干預(yù)，投資者一般是委托專業(yè)中介組織進(jìn)行投資估算。英國(guó)無(wú)統(tǒng)一定額，工程量計(jì)算規(guī)則就成為參與工程建設(shè)的各方共同遵守的計(jì)量、計(jì)價(jià)的基本規(guī)則，投標(biāo)報(bào)價(jià)原則上是工程量、單價(jià)合同。
在英國(guó)工程造價(jià)的控制貫穿于立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約和施工結(jié)算等全過(guò)程，在既定的投資范圍內(nèi)隨階段