觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對(duì)某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場(chǎng)的研究。一般的開發(fā)商注重分析市場(chǎng)的交易情況，包括價(jià)格水平、成交量及其地區(qū)分布。而市場(chǎng)分析專家則側(cè)重研究國(guó)家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)與某類特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)或不同地區(qū)特定類型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，必須結(jié)合有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特性和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，如果這種市場(chǎng)研究是針對(duì)某一具體項(xiàng)目而進(jìn)行的話，那么，無論是房地產(chǎn)的投資者還是市場(chǎng)分析專家，都必須親臨現(xiàn)場(chǎng)獲取第一手資料，有針對(duì)性的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)研究的最終目的就是要得出這樣一個(gè)結(jié)論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來使用者，這些使用者的態(tài)度和要求如何，總的需求數(shù)量有多大。了解了這些對(duì)一個(gè)開發(fā)商來說制定市場(chǎng)戰(zhàn)略，確定建筑設(shè)計(jì)都具有指導(dǎo)作用。

4、獲取市場(chǎng)信息的方法

　　 21世紀(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著多種機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商已不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位。在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展過程中，城市規(guī)劃起著重大的制約和引導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中要實(shí)行理性化管理、理性化經(jīng)營(yíng)、理性化決策，就必須通過現(xiàn)代化信息系統(tǒng)深入了解城市規(guī)劃，深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　 房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機(jī)，目前各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業(yè)，這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性之一。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時(shí)刻搭在市場(chǎng)的脈搏上，并通過與房地產(chǎn)租售代理，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸，獲得比較全面的市場(chǎng)信息，從而把握市場(chǎng)的變化，把握市場(chǎng)的價(jià)格，這只是獲得市場(chǎng)信息的一個(gè)方面。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一個(gè)與房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有關(guān)的信息產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展壯大。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù)，作為一種嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，他將信息技術(shù)和電子商務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)模式，人們可以通過網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解每一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的需求情況和價(jià)格，可以通過網(wǎng)上了解一個(gè)地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。

因特網(wǎng)的廣泛運(yùn)用實(shí)現(xiàn)了信息的價(jià)值，全面地改變著人們的生產(chǎn)、生活和思維方式。在宏觀上他是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。

　　 對(duì)于不同的開發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)研究的方式和內(nèi)容就有很大的不同。如果是住宅開發(fā)，那么市場(chǎng)研究將包括與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價(jià)格水平和對(duì)現(xiàn)有住宅的滿意程序。如果是購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目，要充分考慮該項(xiàng)目所處的地區(qū)流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，購(gòu)買力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。

5、市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

　　(1)房型：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)各類房型的需求比例。

　　(2)單元面積：每一種房型的面積控制指標(biāo)。

　　(3)平面布局：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房屋平面功能設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對(duì)房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。

　　(4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購(gòu)買力相吻合。

(5)擬開發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場(chǎng)地盤的銷售情況(銷售價(jià)格及已出售成數(shù))。

6、可行性研究

在上述充分調(diào)查的基礎(chǔ)上擬寫可行性研究報(bào)告，從技術(shù)指標(biāo)(土地技術(shù)指標(biāo))、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(建筑成本)、