一次與某著名地產(chǎn)企業(yè)家交流，他抱怨做房地產(chǎn)很痛苦，總是碰到政府的調(diào)控，根本無(wú)法做什么戰(zhàn)略，因?yàn)闊o(wú)法預(yù)測(cè)這個(gè)產(chǎn)業(yè)明年會(huì)如何。聽(tīng)完，我問(wèn)了他一個(gè)問(wèn)題，家電行業(yè)是沒(méi)有政府干預(yù)的，如果你喜歡完全競(jìng)爭(zhēng)的話，你大可以與TCL的李東生換，你愿意嗎？他不說(shuō)話了。
我想，這就是很多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)最缺乏的一個(gè)基本常識(shí)，那就是你首先要問(wèn)自己，你所從事的這個(gè)行業(yè)的屬性是什么？中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展到今天，凡是沒(méi)有政府干預(yù)的行業(yè)，都已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)得白熱化了，利潤(rùn)率大多在社會(huì)平均回報(bào)率之下。高利潤(rùn)的行業(yè)，都是由于歷史原因開(kāi)放得較晚的行業(yè)，這些行業(yè)開(kāi)放晚，是因其特殊，政府必然要時(shí)不時(shí)干預(yù)，而房地產(chǎn)恰恰就屬于這類(lèi)產(chǎn)業(yè)。
懂得這種道理之后，身處這些行業(yè)的企業(yè)真正要做的，可能就不是“得了便宜”之后的抱怨或謾罵，而是問(wèn)自己，從長(zhǎng)期看這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與趨勢(shì)是什么？這個(gè)產(chǎn)業(yè)的根本屬性又是什么？一旦懂得了產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)、趨勢(shì)與行業(yè)屬性，那么，企業(yè)也許就會(huì)懂得如何適應(yīng)這樣的生態(tài)，更懂得什么叫“時(shí)勢(shì)造英雄”。
我曾經(jīng)問(wèn)王石，在房地產(chǎn)行業(yè)尚處于啟蒙期的時(shí)候，你選擇不行賄，選擇公開(kāi)透明的管理方式，選擇職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，就沒(méi)有想過(guò)可能未來(lái)不是按你選擇的方式發(fā)展？王石回答，我對(duì)未來(lái)作了一個(gè)判斷，那就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)朝著市場(chǎng)化、法制化的方向發(fā)展，當(dāng)然還可能有一個(gè)方向，就是拉美出現(xiàn)過(guò)的官商經(jīng)濟(jì)，但在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，最值得選擇的就是選擇相信什么。某種程度上講，當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科是為未來(lái)而不是“當(dāng)下”而存在。
現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)公司都在聲稱(chēng)“超越萬(wàn)科”，但從發(fā)展歷程看，很明顯這些公司大多是從“活在當(dāng)下”走過(guò)來(lái)的。有句話說(shuō)得好，要想知道一家公司未來(lái)要到哪兒去，最重要的是去研究它從哪兒來(lái)，在中國(guó)這樣一個(gè)缺乏宗教傳統(tǒng)的環(huán)境中，我不太相信“原罪”會(huì)輕易地在一家公司的發(fā)展歷程中消失。我覺(jué)得，在銷(xiāo)售規(guī)模上超越萬(wàn)科容易，但如果你要用“活在當(dāng)下”的企業(yè)追求來(lái)超越“活在未來(lái)”的萬(wàn)科，除非中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“開(kāi)倒車(chē)”，我像王石一樣打賭中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是朝著市場(chǎng)化法制化方向發(fā)展的，盡管這個(gè)過(guò)程有曲折與反復(fù)。
當(dāng)然，凡事都是有代價(jià)的，真理再往前一步就成了謬誤。萬(wàn)科這種獨(dú)處的性格也造就了一種“清高文化”，萬(wàn)科與政府一直存在著若即若離的關(guān)系，唯恐被政府“潛規(guī)則”。如果說(shuō)這種性格在萬(wàn)科規(guī)模不大的時(shí)候，還不是多大問(wèn)題，但當(dāng)萬(wàn)科成為中國(guó)房地產(chǎn)第一品牌，政府對(duì)房地產(chǎn)的愈加關(guān)注時(shí)，萬(wàn)科就需要從戰(zhàn)略的高度看待與政府的關(guān)系了。正是在這種背景下，我們與萬(wàn)科一起研究了美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)與行業(yè)屬性，我們希望從美國(guó)這樣充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，尋求企業(yè)與政府之間的良性循環(huán)關(guān)系。
在研究中我們發(fā)現(xiàn)，即使是像美國(guó)這樣充分競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)家，房地產(chǎn)也時(shí)常會(huì)面臨著政府的干預(yù)。比如在1929－1933美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條期間，都市中房屋建筑的建設(shè)數(shù)量減少了約90％，近200萬(wàn)戶(hù)居民因無(wú)力償還貸款而喪失住房產(chǎn)權(quán)，約1600家銀行因無(wú)法回收貸款而破產(chǎn)。面對(duì)這樣的情況，1932年，羅斯福政府批準(zhǔn)《住宅抵押貸款法》(HOLA) 由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)擔(dān)保，形成提供長(zhǎng)久性、分期還款方式運(yùn)作的抵押市場(chǎng)，隨后，國(guó)會(huì)正式通過(guò)《國(guó)家住房法》(NHA) 設(shè)立聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處(USHA)，以建立永久性的中央補(bǔ)助。
從那時(shí)起，美國(guó)歷屆政府都很重視住房問(wèn)題，尤其是中低收入家庭的住房問(wèn)題。1965年，約翰遜政府提出“租金增補(bǔ)”計(jì)劃，將低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20％，其余租金部分的差額則由政府提供補(bǔ)助。1995年克林頓總統(tǒng)宣布公民住宅擁有率在2000年達(dá)到67.5%