樓市隔離開來分析問題，簡單地認(rèn)為樓市實(shí)行了限制購買政策，資金必然會(huì)流向股市，該推理存在一定缺陷。
假如樓市真的分流到股市，則樓市價(jià)格泡沫將有破滅，該結(jié)果對(duì)股市的打擊將是致命的，因?yàn)轭A(yù)期對(duì)股市有至關(guān)重要的作用，當(dāng)樓市價(jià)格走低，股市的預(yù)期將變得灰暗，資金將紛紛從股市撤出，還沒有看到哪個(gè)國家的樓市價(jià)格下跌而股市價(jià)格上漲。
當(dāng)然，有人會(huì)天真地認(rèn)為，既然樓市實(shí)行了限購政策，說明住房是供不應(yīng)求的，屬于稀缺商品，限購政策不會(huì)導(dǎo)致樓市價(jià)格走低。這樣的推理放在其他商品市場(chǎng)一定是成立的，但住房不是一般商品，它還屬于投資品，住房市場(chǎng)不存在一般均衡，當(dāng)前之所以要實(shí)行限購政策，是要控制投資或投機(jī)行為，住房價(jià)格的上漲的原因主要是投機(jī)者所為。只要讓投機(jī)者知道沒有后續(xù)的資金跟上，就會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)進(jìn)入的投機(jī)者撤離該市場(chǎng)，價(jià)格一定下跌。
因此，對(duì)于股市投資者而言，不僅要看到樓市限購買政策導(dǎo)致的資金分流作用，更要關(guān)注樓市泡沫可能會(huì)破滅導(dǎo)致的股災(zāi)，股市與樓市是有機(jī)的整體，不可分割開來看問題。在全球范圍內(nèi)，凡是產(chǎn)生了嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫，都以泡沫破滅而告終，沒有例外。2000以來的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫？還有許多爭論，筆者認(rèn)為，對(duì)股市或樓市而言，是否存在泡沫其實(shí)很好判斷，只要看該資產(chǎn)價(jià)格是否持續(xù)走高即可，如果一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)10年的上漲一定產(chǎn)生了巨大的泡沫，無須用絕對(duì)指標(biāo)或相對(duì)指標(biāo)等來度量。中國樓市泡沫是當(dāng)前乃至未來中國經(jīng)濟(jì)與金融的最大隱患，什么時(shí)候泡沫破滅我們現(xiàn)在無法知曉，但股市投資者對(duì)此需要高度關(guān)注。
現(xiàn)在政府通過行政手段來限售應(yīng)該是正確的，是希望通過政府的手段來阻止泡沫的非理性擴(kuò)張，但限售等行政手段應(yīng)該不是刺破泡沫的因素，導(dǎo)致泡沫破滅的因素應(yīng)該是來自市場(chǎng)。例如，物價(jià)大幅度上升后導(dǎo)致利率的大幅度上升，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最危險(xiǎn)的因素。再如，國際資本因?yàn)橐恍┮蛩赝蝗粡闹袊烦?，人民幣匯率的由升轉(zhuǎn)貶，樓市會(huì)出現(xiàn)價(jià)格崩潰的壓力。
作者尹中立介紹:中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員,金融市場(chǎng)研究室副主任。有豐富的銀行和證券工作經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)致力于房地產(chǎn)金融和資本市場(chǎng)的理論、政策及實(shí)務(wù)研究。
責(zé)任編輯：Emily Chen