摘要:造價控制是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素之一，造價的控制貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程。本文根據(jù)筆者多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗，分別從從工程造價的特點及含義以及房地產(chǎn)開發(fā)中造價的全過程控制進(jìn)行了研究，并提出了一些具體的措施。
關(guān)鍵詞: 造價控制 房地產(chǎn)項目 應(yīng)用
工程造價通俗講就是建筑工程的建造價格，目前中國建筑工程界對工程造價的含義有兩種方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預(yù)計在技術(shù)勞務(wù)市場、設(shè)備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設(shè)工程總價格和建筑安裝工程的價格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標(biāo)、承發(fā)包或其他交易方式，在進(jìn)行多次特性預(yù)估的基礎(chǔ)上，最終形成的價格。②從業(yè)主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設(shè)一項工程實際開支或預(yù)期開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。
1.工程造價構(gòu)成及特點
1.1我國工程造價的構(gòu)成
從定義上講，“工程造價”里的“工程”包括各類的工程項目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設(shè)工程類的工程。工程造價的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對于建設(shè)工程的投資者，市場條件下工程造價就是建設(shè)工程項目投資，是獲得項目要付出的價格；同時也是投資者在作為市場供給主體出售建設(shè)項目時定價的基礎(chǔ)。
1.2工程造價的特點
房地產(chǎn)工程造價有個別性、層次性、大額性、動態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點決定的。工程造價的范圍較廣，涉及到國民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)，涉及到社會再生產(chǎn)的各個具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，所以工程造價的作用和影響都很大 [1]。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制
2.1設(shè)計是有效控制開發(fā)項目工程造價的前提
房地產(chǎn)工程設(shè)計是指工程項目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設(shè)計是對開發(fā)建設(shè)項目的實施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在75％-95％指尖 ；技術(shù)設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在35％-75％指尖 ；施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工階段，影響工程造價的可能性只有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設(shè)計階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。
2.2工程招投標(biāo)是有效控制開發(fā)項目工程造價的核心
通過招投標(biāo)的形式來引進(jìn)競爭機制，在降低工程造價、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位工程造價控制的成敗。在選擇施工隊伍時主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資信情況以及建設(shè)業(yè)績等。我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績和建項目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項目建設(shè)業(yè)績的有著豐富經(jīng)驗項目經(jīng)理來出任項目經(jīng)理。
還有大型項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價，又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度。對于諸如下述專業(yè)工程應(yīng)由甲方直接發(fā)包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行：
(1)樁基工程；
(2)強夯工程和軟件基處理工程；
(3)室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；
(4)大型土石方開挖回填工程(包括場地大型土石方、地下室大型土石方等)；