導(dǎo)讀：2011年，萬科正式進入后千億時代。站在這個新平臺上，萬科的管理層在思考哪些問題?王石的三年游學(xué)之旅正式啟動，會對萬科產(chǎn)生怎樣的影響?

     在風(fēng)云變幻的2010年，得益于審時度勢的經(jīng)營策略，萬科企業(yè)股份有限公司跑贏了行業(yè)大勢。對于這些經(jīng)受住了市場檢驗的“信條”，萬科在2011年選擇繼續(xù)堅守。

　　2011年，萬科正式進入后千億時代。站在這個新平臺上，萬科的管理層在思考哪些問題?王石的三年游學(xué)之旅正式啟動，會對萬科產(chǎn)生怎樣的影響?這些都在考驗著萬科。

　　堅守既有戰(zhàn)略不變

　　“首先，近年來一再強調(diào)‘不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢摹弧瓌t在2011年不會改變”，1月21日，萬科董事會秘書譚華杰在接受時代周報記者采訪時回答了上述問題，這意味著萬科仍然堅持“快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)以及審慎投資”的策略。

　　萬科對于銷售速度一直有著量化的標(biāo)準(zhǔn)，即項目開盤的第一個月內(nèi)必須銷售60%?！斑@意味著將房子的定價權(quán)交給市場和客戶?！?/SPAN>

　　萬科面向自住購房者、中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位，讓其在過去的兩三年中抵御住了調(diào)控的影響。這一產(chǎn)品定位在2011年會繼續(xù)堅持下去?！?44平方米以下的房子，在2009年萬科銷售的房源中占了86%，2010年是88%，希望2011年這個比例能進一步提高?！弊T華杰透露。

　　在2010年，萬科購地的金額達到567億元，在各大開發(fā)商中“名列前茅”。對此，譚華杰認(rèn)為，評判這個“開銷”是否合理，主要不應(yīng)該看購地金額的絕對值，而應(yīng)該看土地購置金額除以銷售金額的比值?！叭ツ隉o論是銷售金額、還是銷售面積，萬科都是第一，在銷售規(guī)模達到1100億元、比行業(yè)內(nèi)第二的開發(fā)商的盤子大很多的情況下，相信這一比值在大企業(yè)中應(yīng)該是比較低的?！弊T華杰進一步補充道，在2010年前三個季度，萬科的經(jīng)營現(xiàn)金流是正的，可以肯定第四季度數(shù)據(jù)公布后，全年的經(jīng)營現(xiàn)金流亦為正;與此同時，這幾年公司的凈負債率都持續(xù)下降。這些數(shù)據(jù)，顯示了萬科謹(jǐn)慎投資的原則。

　　“寧可錯過，絕不拿錯”，仍將是萬科拿地的原則，以此規(guī)避土地價格比較貴、競爭比較激烈的市場。另一方面，會利用戰(zhàn)略縱深來開拓業(yè)務(wù)，因為進駐的城市多了，區(qū)域構(gòu)成的層次結(jié)構(gòu)比較豐富，一、二、三線城市都有，可以獲取項目的范圍比較廣，如果其中一部分城市的土地市場出現(xiàn)高熱情況，可以通過其他城市的業(yè)務(wù)來平衡。

　　非住宅業(yè)務(wù)占比不超20%

　　一向?qū)π蝿輼O具敏感度的萬科，絕不會面對不斷變化的市場守成。譚華杰介紹，隨著城市功能的轉(zhuǎn)變、住房需求的變化，在產(chǎn)品策略上，萬科也有一些適應(yīng)新需求的舉措。

　　萬科的業(yè)態(tài)會在2011年出現(xiàn)多元化趨勢。在2009年的年報中，萬科就已經(jīng)透露出對養(yǎng)老住宅、旅游度假物業(yè)的興趣?！半S著目前社會老齡化的趨勢以及休閑度假需求的增長，居住需求也呈現(xiàn)出市場細分的狀態(tài)。健康養(yǎng)老型的物業(yè)和度假型物業(yè)也是今后要瞄準(zhǔn)的重要方向?！弊T華杰透露，在2011年，萬科就會有這些類型的物業(yè)落地、推向市場。

　　而萬科此前提出的加大非住宅業(yè)務(wù)的比重，在2011年會持續(xù)下去。但譚華杰強調(diào)，持有型商業(yè)地產(chǎn)因為不符合萬科快速增長的特點，所以一般不輕易涉足;但在與住宅配套的非住宅業(yè)務(wù)方面，萬科的確在努力提升能力，預(yù)計非住宅業(yè)務(wù)的占比也會提升?！耙驗殡S著一些城市功能定位發(fā)生變化，很多城市在出讓住宅地塊時要求配建非住宅物業(yè)的情況越來越多，做好非住宅物業(yè)已經(jīng)成為有機會做住宅的先決條件。雖然萬科的主要興趣還是在做住宅，但為了做好住宅，我們不得不提升非住宅業(yè)務(wù)