近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在項目開發(fā)過程中可能會遇到各種風險。為避免項目開發(fā)風險，建設單位應提高風險防患意識，采取有效的應對措施，做好風險分析與管理，使企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
1、項目開發(fā)不同階段的風險分析
1.1設計階段的風險
設計階段是工程成本控制的關鍵和重點，設計階段對工程投資的影響度約為75%～95%。同一工程建設項目，有著不同的設計方案和造價，合理的設計，可降低l0%的工程成本。因此，設計階段作為開發(fā)項目的前期準備階段，就應從方案的施工工序、材料選用、施工工藝的角度對設計提出參考意見，在滿足設計規(guī)范、設計任務書前提下，充分理解可行性研究報告的成果，在準確實現(xiàn)產(chǎn)品定位的同時，綜合考慮實施后的建安成本投入，把握好總體開發(fā)計劃中的第一個關鍵環(huán)節(jié)。
1.2招投標階段的風險
目前建設項El均普遍推行招標制，對工期、質量、進度、成本進行有效控制。在這一階段，凡工程量計算、標底編制、合同簽訂等任何一環(huán)節(jié)出問題，均會給建設單位帶來損失。前期設計階段的設計成果在滿足設計規(guī)范和審圖要求的前提下，它的設計深度和圖紙的質量，直接決定了后期的招投標是采用固定總價包干的形式還是采用計價標準的形式，固定總價包干是基于承建單位對設計圖紙所要求的技術工藝、涉及材料、合同工期、施工條件以及其他管理成本等因素，并綜合考慮完成標的建設所需要投入的成本及享有的合理利潤的前提下，作出負責的承諾。
1.3施工階段的風險
施工階段是工程建設的一個重要階段。在這一階段中，要將意識形態(tài)上的工程設計圖紙變?yōu)槲镔|形態(tài)的工程實體，需要大量的資金資源。因此，在施工階段建設單位施工現(xiàn)場代表、監(jiān)理人員素質都直接影響對工程風險的識別，同時資金、合同、技術等任何一個要素管理不到位，都可能影響工程質量、工期、成本。另一方面，工程項目建設需耗費大量資金，業(yè)主不可能預先積存足以建設整個項目的全部資金，而是在工程施工過程中，根據(jù)施工進度的安排合理調配資金，使得業(yè)主的資金控制在計劃內。
2、項目開發(fā)不同階段的風險管理
2.1設計階段的風險管理
2.1.1推行工程設計招標和設計方案競選
技術與經(jīng)濟的結合是控制工程成本的有效手段，通過設計和進行設計方案競選，建設單位綜合把握各種要素。如某一個工程建設項目設計方案招標，有甲、乙、丙三家設計單位參加投標，建設單位根椐使用功能、平面布置、經(jīng)濟性、美觀性4項指標，采用加權評分法進行各方案的評分，通過綜合考慮建設單位選擇了得分最高的甲方案為中標方案。
2.1.2運用價值工程進行設計方案選擇
價值工程是運用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產(chǎn)品進行功能分析，使之以較低的總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能，從而提高產(chǎn)品價值的一套科學的技術經(jīng)濟分析方法_2J。要使建筑產(chǎn)品的價值得以大幅度提高，以獲得較高的經(jīng)濟效益，在建筑設計階段可應用價值工程，使建筑產(chǎn)品的功能與造價合理匹配。
2.1.3積極推行限額設計，有效控制工程成本
“限額設計”顧名思義：在限定的資金范圍內完成規(guī)定的設計內容，這要求設計單位充分理解業(yè)主設計意圖。在設計之前，將設計任務書的投資額分配到各單位和單位工程，作為進行初步設計的造價控制總目標，即最高投資限額。
2.2工程招標階段的風險管理
2.2.1調查研究，做好招標工作
1)認真做好招標文件的編制工作，尤其重要的是標底的編制和審查。編制標底應嚴格執(zhí)行有關政策、規(guī)定，科學、公正地編制標底，且應進行標底審查，保證標底的準確、客觀和科學。2)認真做好招標前投標單位的資質