流變得更加便捷,交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流,最終顧客可以及時(shí)參與到設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷各個(gè)階段,使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求且成本變化很小。另外,先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用,也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。
5.高效信息傳遞平臺(tái)。基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā),要求快速有效的實(shí)現(xiàn)信息共享與交流,供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)之間、各結(jié)點(diǎn)內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流,房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè),必須建立可靠的信息交流平臺(tái)。
6.動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)合作,房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個(gè)精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個(gè)節(jié)點(diǎn)采取動(dòng)態(tài)合作模式,不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè),保留為房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供最大價(jià)值的優(yōu)秀合作伙伴。通過(guò)優(yōu)勝劣汰的動(dòng)態(tài)合作機(jī)制,促使整個(gè)精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。
三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作
從工作內(nèi)容來(lái)看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、咨詢、招投標(biāo)代理、工程監(jiān)理、營(yíng)銷策劃、材料供應(yīng)、銷售代理等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式中,為減少浪費(fèi)、提高效率,最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟,施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟,營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動(dòng)態(tài)聯(lián)盟,是指供應(yīng)鏈子節(jié)點(diǎn)內(nèi)部?jī)蓚€(gè)或者兩個(gè)以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個(gè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作,采取動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。
(一)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計(jì)
從項(xiàng)目管理的角度而言,項(xiàng)目開始施工之后,成本控制的作用很有限,對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),降低成本,提高項(xiàng)目效益,重點(diǎn)主要是在設(shè)計(jì)階段。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%,但是對(duì)工程造價(jià)的影響很大。所以設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè),應(yīng)該采取精益設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷的整合。
精益設(shè)計(jì)要求詳細(xì)分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計(jì)方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更,減少或消除返工,避免浪費(fèi);增進(jìn)項(xiàng)目成員之間的溝通和理解。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺(tái)基礎(chǔ)上,形成設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、營(yíng)銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì),團(tuán)隊(duì)形成一個(gè)積極參與合作的整體,共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。
(二)施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益施工
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,施工企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)取得建筑工程項(xiàng)目,多遵循合理低價(jià)的原則,因此企業(yè)利潤(rùn)空間十分有限,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的首要問(wèn)題是提高效率,降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實(shí)行精益施工,從而提高企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的競(jìng)爭(zhēng)力。
精益施工是指工程進(jìn)行時(shí),根據(jù)最終顧客要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同,精益施工采用“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)。只有“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時(shí)適量的施工。施工計(jì)劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計(jì)劃,其他各分項(xiàng)工程及各工序根據(jù)各階段的最終計(jì)劃,按下道工序、各分項(xiàng)工程的需求來(lái)制定施工計(jì)劃,最終實(shí)現(xiàn)各工序之間、各分項(xiàng)工程的間隔時(shí)間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。
(三)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益營(yíng)銷
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程中堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營(yíng)理念。這些理念正是房地產(chǎn)營(yíng)銷的起點(diǎn),精益思想提倡以客戶為中心,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,帶動(dòng)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的營(yíng)銷代理合作企業(yè)實(shí)行精益營(yíng)銷,正是房地產(chǎn)銷售中的