流變得更加便捷,交流成本大幅下降。精益供應鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進行交流,最終顧客可以及時參與到設計、施工、營銷各個階段,使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應市場的需求且成本變化很小。另外,先進生產(chǎn)技術的應用,也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。
5.高效信息傳遞平臺?；诰婀湽芾淼姆康禺a(chǎn)集成開發(fā),要求快速有效的實現(xiàn)信息共享與交流,供應鏈各節(jié)點之間、各結點內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流,房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應鏈的核心企業(yè),必須建立可靠的信息交流平臺。
6.動態(tài)合作機制。房地產(chǎn)精益供應鏈要實現(xiàn)跨企業(yè)合作,房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個精益供應鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應鏈上的每個節(jié)點采取動態(tài)合作模式,不斷淘汰不符合標準的合作企業(yè),保留為房地產(chǎn)項目能夠提供最大價值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動態(tài)合作機制,促使整個精益供應鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運行。
三、房地產(chǎn)精益供應鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作
從工作內(nèi)容來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設計、施工、咨詢、招投標代理、工程監(jiān)理、營銷策劃、材料供應、銷售代理等諸多的單位。本文精益供應鏈集成開發(fā)模式中,為減少浪費、提高效率,最終將房地產(chǎn)精益供應鏈的合作企業(yè)歸結為:設計動態(tài)聯(lián)盟,施工動態(tài)聯(lián)盟,營銷動態(tài)聯(lián)盟和咨詢動態(tài)聯(lián)盟等。供應鏈合作伙伴動態(tài)聯(lián)盟,是指供應鏈子節(jié)點內(nèi)部兩個或者兩個以上成員構成的合作與協(xié)調(diào)的關系。每個動態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作,采取動態(tài)合作機制。
(一)設計動態(tài)聯(lián)盟:精益設計
從項目管理的角度而言,項目開始施工之后,成本控制的作用很有限,對于整個項目來說,降低成本,提高項目效益,重點主要是在設計階段。盡管設計費用一般只占總成本的1.5%-2%,但是對工程造價的影響很大。所以設計動態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè),應該采取精益設計,實現(xiàn)設計、施工、營銷的整合。
精益設計要求詳細分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設計方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更,減少或消除返工,避免浪費;增進項目成員之間的溝通和理解。設計動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應在精益管理平臺基礎上,形成設計、施工、材料供應、營銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團隊,團隊形成一個積極參與合作的整體,共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負責。
(二)施工動態(tài)聯(lián)盟:精益施工
市場經(jīng)濟條件下,施工企業(yè)通過招投標取得建筑工程項目,多遵循合理低價的原則,因此企業(yè)利潤空間十分有限,企業(yè)競爭的首要問題是提高效率,降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應鏈上的施工企業(yè)必然要實行精益施工,從而提高企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中的競爭力。
精益施工是指工程進行時,根據(jù)最終顧客要求實現(xiàn)價值最大化、浪費最小化。與傳統(tǒng)的“推進式”施工方式不同,精益施工采用“拉動式”控制系統(tǒng)。只有“拉動式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時適量的施工。施工計劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計劃,其他各分項工程及各工序根據(jù)各階段的最終計劃,按下道工序、各分項工程的需求來制定施工計劃,最終實現(xiàn)各工序之間、各分項工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關鍵。
(三)營銷動態(tài)聯(lián)盟:精益營銷
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中堅持以“市場為導向、客戶為中心、效益為目標”的經(jīng)營理念。這些理念正是房地產(chǎn)營銷的起點,精益思想提倡以客戶為中心,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,帶動營銷動態(tài)聯(lián)盟中的營銷代理合作企業(yè)實行精益營銷,正是房地產(chǎn)銷售中的