摘要:基于房地產業(yè)特點以及供應鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀,將精益思想和供應鏈管理思想運用到房地產開發(fā)中,提出了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發(fā)模式,并就精益供應鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作以及精益管理平臺的構成進行了詳細分析,同時探討了在精益供應鏈中精益設計、精益施工和精益營銷等具體應用,是對房地產企業(yè)開發(fā)模式進行了深層次探索。
關鍵詞:精益供應鏈;房地產;集成開發(fā)
一、引言
隨著房地產市場結構從賣方市場向買方市場轉變,客戶的個性化需求日益突出,為顧客提供定制化產品,全面提升顧客滿意度,已成為房地產開發(fā)商競爭的必然趨勢。這要求房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產開發(fā)模式,重新認識房地產開發(fā)的現(xiàn)實,建立適合市場要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當前的房地產市場競爭已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競爭轉變?yōu)殚_發(fā)供應鏈之間的競爭,要以顧客為中心,快速地響應用戶需求,僅憑單個企業(yè)實現(xiàn)生產精益化已遠遠不夠,因此必須將精益生產LP(Lean Production)[1]的思想擴展到整個房地產開發(fā)供應鏈中去,這正是本文論述的重點。
房地產集成開發(fā)精益供應鏈,就是將房地產開發(fā)的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來,快速響應顧客多變的需求,其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內關于精益供應鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2],相關文獻很少,基于房地產開發(fā)精益供應鏈的研究更是少之又少。吳光東,蘇振民[3]將精益思想應用于房地產營銷中,主張把顧客需求作為房地產開發(fā)的源泉;陳偉寧,倪衛(wèi)紅[4]對房地產企業(yè)運用供應鏈管理思想進行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運用供應鏈管理有關理論,結合房地產企業(yè)特點分析了房地產供應鏈合作伙伴關系管理的概念及組織模型;應憶[6]重點探討了供應商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應鏈的應用,使供應鏈本身能夠快捷地響應產品需求變化,為企業(yè)在復雜多變的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展并擴大競爭優(yōu)勢提供了理論研究。
本文在房地產項目開發(fā)中導入精益供應鏈,建立了精益供應鏈房地產集成開發(fā)模式,并就房地產精益供應鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作關鍵問題進行詳細分析,形成一套通用的業(yè)務流程,使得供應鏈的參與者更加專注于滿足消費者需求,為房地產開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進行,提供一次有意義的理論探索。
二、房地產精益供應鏈集成開發(fā)模式
(一)房地產精益供應鏈
房地產項目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設施工——營銷服務四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設想、投資設想細化、可行性研究等內容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設計等內容;建設施工階段包括招投標、施工管理、竣工驗收等內容;營銷服務階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內容。由此形成了包含規(guī)劃設計、施工、營銷代理、咨詢機構等諸多專業(yè)機構的產業(yè)鏈。房地產開發(fā)商通常將規(guī)劃設計、施工、銷售等工作委托專業(yè)機構完成,使自己成為供應鏈的核心企業(yè),組織引導各種有效資源,提高自身競爭力。
在房地產企業(yè)作為供應鏈核心企業(yè)的同時,將精益思想引入供應鏈中,形成基于精益供應鏈管理的房地產集成開發(fā)模式。將相對獨立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機的結合成一個整體,將精益管理思想應用于建設項目開發(fā)全過程,提供項目管理信息交流平臺,集成處理各階段所需信息,優(yōu)化項目開發(fā)流程,協(xié)調項目開發(fā)戰(zhàn)略,實現(xiàn)項目開發(fā)的物質資源流、信息流和資金流在各個階段的優(yōu)化運行,實現(xiàn)房地產開發(fā)項目從規(guī)劃設計、施工管理到銷售全過程的精益管理。
(二)運作架構
本文所探討的房地產精益