的風(fēng)險(xiǎn)主要來自建筑物設(shè)計(jì)理念落后導(dǎo)致的實(shí)用性差、承包商建筑技術(shù)落后、施工管理不合格、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯(cuò)失銷售黃金期的風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有銷售時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、租售合同的風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)和意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策
3.1 建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系,設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門
由于房地產(chǎn)市場環(huán)境日趨復(fù)雜,為了有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)需設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門,以動(dòng)態(tài)的眼光來看待風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn),將房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程的各個(gè)階段的工作和風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合考慮,形成高效運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督約束機(jī)制。設(shè)立一個(gè)健全、權(quán)責(zé)分明的風(fēng)險(xiǎn)管理組織是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。
3.2 編制項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃管理
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排,是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)、任務(wù)、程序、責(zé)任、措施等一系列內(nèi)容的全面說明書。
房地產(chǎn)企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,建立整個(gè)企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo),確立風(fēng)險(xiǎn)管理部門或風(fēng)險(xiǎn)管理人員的崗位職責(zé),協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作,識(shí)別投資活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn),明確風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法及其選擇使用,確定風(fēng)險(xiǎn)管理績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)施和全過程、全方位的動(dòng)態(tài)監(jiān)控,可以做到事前計(jì)劃,事中監(jiān)控,事后評(píng)價(jià)的系統(tǒng)性的管理。
3.3 建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng),形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告
信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ),因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、土地招牌掛信息、項(xiàng)目資料、市場供求情況等信息,進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的分析報(bào)告,使決策層及時(shí)了解市場風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場報(bào)告制度,為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場月報(bào)、季報(bào)、年報(bào),及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況,通過信息共享,及時(shí)了解各項(xiàng)政策對(duì)市場未來走勢的影響,市場供求關(guān)系變化,競爭項(xiàng)目銷售策略及效果、消費(fèi)者需求變化等情況,為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù),提高決策的前瞻性和科學(xué)性。
3.4 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn),強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn),可以提升員工的專業(yè)度,增強(qiáng)企業(yè)凝聚力,通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育,使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3.5 采取投資分散策略和聯(lián)合策略,分化和降低風(fēng)險(xiǎn)
投資區(qū)域分散:房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn),由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同,對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同,房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域,就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的影響,達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。
投資種類分散:不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同,獲得的收益也不同,在房地產(chǎn)投資種類上分散,可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。
投資時(shí)間分散:是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。
聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),發(fā)揮各自的優(yōu)勢,從而降低獨(dú)自經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述,房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,設(shè)
立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu),制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo),明確各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)、權(quán)、利,通過有效的信息共享,加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào),采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施,主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力,保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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