摘 要:隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風(fēng)險(xiǎn)管理
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理,更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理,使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制,從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的分析和評(píng)價(jià),并采取合理有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。
1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述
1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義
由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說,風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小,這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的類型
不同的分類原則,可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出不同分類。按照風(fēng)險(xiǎn)來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風(fēng)險(xiǎn),主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。
1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響,投資者個(gè)體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn),主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)等。
1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特征
1.3.1 客觀性
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,不以人的意志為轉(zhuǎn)移,比如自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。管理者可以運(yùn)用科學(xué)的方法來研究風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件,并采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率,但是不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。
1.3.2 不確定性
通過風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)價(jià),可以知道某種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率,但是無法預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)什么時(shí)候發(fā)生,這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。
1.3.3 潛在性和可測(cè)性
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有隨機(jī)性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的,人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計(jì)資料,對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出判斷。
1.3.4 損益雙重性
風(fēng)險(xiǎn)往往也意味著對(duì)應(yīng)的收益,如果能正確認(rèn)識(shí)并充分利用風(fēng)險(xiǎn),就有可能增加收益,因此要積極面對(duì)風(fēng)險(xiǎn),將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)。
2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容
2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的資金管理能力風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)
土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是土地購買和征地安置風(fēng)險(xiǎn)。土地購買價(jià)格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤(rùn),開發(fā)商應(yīng)該具備預(yù)測(cè)獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權(quán)后,還有大量的征地、拆遷、安置補(bǔ)償工作,這個(gè)階段的工作往往會(huì)遇見極大的阻力,從而給項(xiàng)目開發(fā)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目建設(shè)階段