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工程項(xiàng)目代建人優(yōu)勢(shì)探討

2010/8/3 10:11:52 |  7253次閱讀 |  來(lái)源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評(píng)論】發(fā)表評(píng)論

導(dǎo)者外,會(huì)設(shè)立前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算合同、物資采購(gòu)、工程管理、法規(guī)財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等職能部門(mén),這些職能部門(mén)恰好同代建人在項(xiàng)目建設(shè)前期階段、項(xiàng)目的實(shí)施階段以及竣工驗(yàn)收交付階段各專(zhuān)項(xiàng)工作相匹配,各部門(mén)人員各自對(duì)自己承擔(dān)的項(xiàng)目建設(shè)角色相對(duì)應(yīng),在承擔(dān)代建項(xiàng)目時(shí)不存在角色轉(zhuǎn)換,更加便捷地開(kāi)展各項(xiàng)工作。并且,在現(xiàn)階段成熟的房地產(chǎn)企業(yè)均采取項(xiàng)目管理制度,在實(shí)行代建項(xiàng)目的管理過(guò)程中,不需要調(diào)整自己的原有組織機(jī)構(gòu),而僅僅利用現(xiàn)有組織模式,根據(jù)承擔(dān)代建項(xiàng)目的具體情況成立一個(gè)新的項(xiàng)目管理部即可。

  房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)資金密集型和技術(shù)密集型行業(yè)。首先,在其自身發(fā)展的過(guò)程中,聚集了從事策劃、項(xiàng)目管理、工程技術(shù)、預(yù)決算、合同管理、財(cái)務(wù)、法律等各方面的專(zhuān)業(yè)人才。這些專(zhuān)業(yè)人員在項(xiàng)目代建實(shí)施的不同階段,發(fā)揮各自的作用。工程前期:對(duì)規(guī)劃方案從實(shí)施可行性方面提出意見(jiàn),參與勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的招標(biāo)工作并從技術(shù)和施工角度把關(guān),協(xié)助工程安質(zhì)監(jiān)的報(bào)批工作;工程實(shí)施階段:主持各類(lèi)施工技術(shù)專(zhuān)題方案會(huì)議,各類(lèi)施工階段性驗(yàn)收,配合各專(zhuān)業(yè)分包的招標(biāo),主持日常生產(chǎn)例會(huì),協(xié)調(diào)各參建商及后期配套單位關(guān)系,嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)指令;后期服務(wù)階段:支持各類(lèi)專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、資料的交驗(yàn)、房屋交驗(yàn)及交房后維修服務(wù)等。其次,房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展過(guò)程中會(huì)進(jìn)行不斷的技術(shù)創(chuàng)新工作。為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求,在推動(dòng)其產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代的同時(shí),對(duì)新技術(shù)、新材料、新工藝等會(huì)廣泛的關(guān)注和采納,有的已經(jīng)形成了自己的專(zhuān)利技術(shù)。這些已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)自己產(chǎn)品中應(yīng)用的成熟技術(shù),會(huì)在其承擔(dān)的代建項(xiàng)目中成功的復(fù)制而不再需要論證和檢驗(yàn)。另外,基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要,大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有自己的設(shè)計(jì)院和監(jiān)理公司,加大了房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

  房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢(shì)。雖然作為代建人不需要雄厚的資金作為必要的條件,但從履約能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力考慮,房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢(shì)是其他企業(yè)作為代建人所不具有的。目前,大多數(shù)代建項(xiàng)目為降低自身的風(fēng)險(xiǎn),要求代建人提供履約保證金,而相關(guān)政策制定的履約保證金數(shù)額偏高。如按照《北京市政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法》規(guī)定,代建單位需在《項(xiàng)目代建合同》生效前,提供工程概算10%~30%的銀行履約保函。即使按10%的低限,一個(gè)1億元的項(xiàng)目代建人就要提供1,000萬(wàn)元履約保函。而如果這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)一些問(wèn)題,這對(duì)監(jiān)理單位、項(xiàng)目管理公司、設(shè)計(jì)單位作為代建人的影響更將是致命的。另外,一旦代建項(xiàng)目出現(xiàn)資金困難,房地產(chǎn)公司可以和出資單位協(xié)商,把代建項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)換為BT項(xiàng)目,這樣政府僅需在支付既定代建額后另外支付代建單位的投資利息,保證了代建項(xiàng)目的正常交付使用,降低了代建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

  房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目管理、資金管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面。房地產(chǎn)代建項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi),是代建項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,對(duì)代建項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理。在代建項(xiàng)目中,由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性,它往往涉及到許多專(zhuān)業(yè)部門(mén),不僅僅是項(xiàng)目代建單位及項(xiàng)目投資單位,更多的會(huì)涉及到政府各職能部門(mén)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中,各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了代建項(xiàng)目管理的完整體系。房地產(chǎn)公司在代建項(xiàng)目管理過(guò)程中,可以按照原有開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目管理模式,對(duì)自己代建項(xiàng)目進(jìn)行管理,由于代建項(xiàng)目管理是全過(guò)程、全方位的,包括項(xiàng)目實(shí)施階段的各個(gè)環(huán)節(jié),主要有:組織協(xié)調(diào),合同管理,信息管理,投資、質(zhì)量、進(jìn)度三大

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