采用這種方法時,業(yè)主與設計機構(gòu)(建筑師/工程師)簽訂專業(yè)服務合同,建筑師/工程師負責提供項目標設計和施工文件。如為業(yè)主準備合同文件,協(xié)助業(yè)主進行競爭性招標。在業(yè)主與承包商之間建立一種內(nèi)在的對立關(guān)系。在設計機構(gòu)的協(xié)助下,通過競爭性招標將工程施工任務交給報價和質(zhì)量都滿足要求且最具資質(zhì)的投標人(總承包商)來完成。在施工階段,設計專業(yè)人員通常擔任重要的監(jiān)督角色,起著業(yè)主代理人的作用,在業(yè)主與承包商之間建立溝通的橋梁。由于業(yè)主選擇建筑師/工程師都是他了解和信賴的,其地位相當于業(yè)主的咨詢師和受托人,所以業(yè)主與建筑師/工程師之間比較容易合作。建筑師/工程師與承包商之間是工作關(guān)系,且承包商必須經(jīng)常接受并服從建筑師/工程師發(fā)布的指令,因此,兩者之間存在著潛在的對立關(guān)系?？梢?參與項目的三方即業(yè)主、設計機構(gòu)(建筑師/工程師)、承包商在各自合同的約定下,各自行使自己的權(quán)利和履行著義務。這種模式可以使三方的權(quán)、責、利分配明確,避免了行政部門的干擾。由于受利益驅(qū)使以及市場經(jīng)濟的競爭,業(yè)主更愿意尋找信得過、技術(shù)過硬的咨詢設計機構(gòu),這樣具有一定勢力的設計咨詢公司應運而生。我國處在社會主義初級階段,這種傳統(tǒng)設計—招標—建造模式適合我國國情。但這種模式在項目管理方面的技術(shù)基礎是按照線性順序進行設計、招標、施工的管理,建設周期長,投資成本容易失控,業(yè)主單位管理的成本相對較高,建筑師/工程師與承包商之間協(xié)調(diào)比較困難。

2、設計—建造—交鑰匙模式。

這種模式要求業(yè)主只需選定唯一的實體負責項目的設計與施工。一般來說,該實體可以是大型承包商,具備項目管理能力的設計咨詢公司,或者是專門從事項目管理的公司。承包商應按照雇主的要求,負責工程的設計與實施,包括土木、機械、電氣等綜合工程以及建筑工程。這類“交鑰匙”合同通常包括設計、施工、裝置、裝修和設備,承包商應向雇主提供一套配備完整的設施,且在轉(zhuǎn)交“鑰匙”時即可投入運行。這種模式主要有兩個特點:(1)具有高效率性。一旦合約簽訂以后,承包商就據(jù)此進行施工圖的設計,如果承包商本身擁有設計能力,就促使承包商積極地提高設計質(zhì)量,通過合理和精心的設計創(chuàng)造經(jīng)濟效益,往往達到事半功倍的效果。如果承包商本身不具備設計能力和資質(zhì)的,就需要委托一家或幾家專業(yè)的咨詢公司來做設計和咨詢,承包商作為甲方的身份進行設計管理和協(xié)調(diào),使得設計既符合業(yè)主的意圖,又有利于施工和節(jié)約成本,使得設計更加合理和實用,避免了兩者之間的矛盾。(2)責任的單一性。從總體來說,建設項目的合同關(guān)系是業(yè)主和承包商之間的關(guān)系,業(yè)主的責任是按合約規(guī)定的方式付款,總承包商的責任是按時提供業(yè)主所要的產(chǎn)品。承包商對于項目建設的全過程負有全部的責任,這種責任的單一性避免了工程建設中各方相互矛盾和扯皮,也促使承包商不斷提高自己的管理水平,通過科學的管理創(chuàng)造效益。相對于傳統(tǒng)的管理方式來說,承包商擁有了更大的權(quán)利,它不僅可以選擇分包商和材料供應商,而且還有權(quán)選擇設計咨詢公司,但最后需要得到業(yè)主的認可。這種模式解決了機構(gòu)臃腫、層次重疊、管理人員比例失調(diào)的現(xiàn)象。

3、ＢＯＴ模式。

ＢＯＴ(Ｂｕｉｌｄ Ｏｐｅｒａｔｅ Ｔｒａｎｓｆ