從某種意義上說(shuō)，這是租賃行業(yè)經(jīng)過(guò)野蠻生長(zhǎng)后進(jìn)行調(diào)整的結(jié)果。
諸葛找房研究院認(rèn)為，2019年，長(zhǎng)租公寓持續(xù)爆雷，虛假房源、群租房等亂象頻出，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)監(jiān)管逐漸加強(qiáng)，很多城市成立整頓租賃市場(chǎng)的專項(xiàng)小組。“機(jī)構(gòu)采取低租金吸引租戶入住，房東為快速出租房屋，也跟隨市場(chǎng)被迫降低租金?！?/span>
同時(shí)，前期租金水平的持續(xù)上漲，在一定程度上透支了消費(fèi)能力，市場(chǎng)也在自我調(diào)整。
增長(zhǎng)的困境
實(shí)際上，從2019年下半年開(kāi)始，自如、相寓、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商就陸續(xù)與部分房東協(xié)商降價(jià)，但因當(dāng)時(shí)不是傳統(tǒng)租賃旺季，此舉引發(fā)的關(guān)注度并不高，業(yè)主也沒(méi)有表現(xiàn)出強(qiáng)烈的反彈。
此次降租風(fēng)波之所以持續(xù)發(fā)酵，除了降價(jià)幅度較大、范圍較廣以外，還因自如方面提出的對(duì)裝修、家具等的賠償條件。不少業(yè)主認(rèn)為，這一要求缺乏依據(jù)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲取的一份托管合同顯示，合同對(duì)單方面違約的情況有所約定，但需在業(yè)主違約，或業(yè)主違反合同部分條款導(dǎo)致自如違約的情況下，才需要支付“裝修損失費(fèi)”和“新配置設(shè)施損失費(fèi)”。
北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松認(rèn)為，在此輪降租風(fēng)波中，雖有協(xié)商未果的事實(shí)，但業(yè)主沒(méi)有任何違約或違反合同條款的行為，因此無(wú)需支付這筆費(fèi)用。
一位了解自如的從業(yè)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近幾年，自如擴(kuò)張極快，但如今不惜采用違約的方式降成本，說(shuō)明公司面臨的問(wèn)題頗為嚴(yán)峻。
公開(kāi)信息顯示，自2018年1月至今，自如已完成了四輪融資。除去未予披露的A+輪，其余三輪融資共募得資金超百億元。
但我國(guó)租售比偏低的現(xiàn)實(shí)，也使得租賃業(yè)務(wù)難以形成有效的商業(yè)模式。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，自如3年累計(jì)虧損近13億元。但此后，其未再公開(kāi)相關(guān)數(shù)據(jù)。
已上市的長(zhǎng)租公寓品牌，無(wú)一例外都在虧損。2017財(cái)年至2019財(cái)年，青客公寓分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。同樣，2017年到2019年，蛋殼公寓分別虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。2020年第一季度，蛋殼虧損12.34億元。
胡景暉表示，即使沒(méi)有疫情影響，降租風(fēng)波也會(huì)出現(xiàn)，這背后是租賃行業(yè)的增長(zhǎng)困境。
近些年，隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，一些熱點(diǎn)城市的產(chǎn)業(yè)和人口外遷，加之經(jīng)濟(jì)增速放緩，都會(huì)對(duì)租賃需求產(chǎn)生影響。
胡景暉表示，熱點(diǎn)城市的租賃需求和租金水平不可能一直漲下去。
胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓有規(guī)模效應(yīng)，但終歸是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低的行業(yè)，需要靠規(guī)模、時(shí)間和精細(xì)化管理來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值。資本的加持雖然有助于快速做大規(guī)模，卻無(wú)法解決投資回報(bào)的問(wèn)題。相反，規(guī)模越大，資金壓力和虧損缺口也就越大。
此次降租風(fēng)波的出現(xiàn)，能否令行業(yè)從狂熱中冷靜下來(lái)，目前尚需觀察，但對(duì)自如的影響已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，目前已有不少業(yè)主考慮自行出租也難以維持高價(jià)而進(jìn)行訴訟的成本也不低，選擇與自如協(xié)商減租，但也有不少業(yè)主選擇解約，并聲稱不再相信自如。同時(shí)，由于空置房源較多，目前自如在北京的多個(gè)區(qū)域已經(jīng)停止收房。