?！罢叩挠绊懸呀?jīng)開始趨弱，5月市場增速較快的最主要原因是‘學(xué)區(qū)房’政策的影響，從日度數(shù)據(jù)看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開始回落。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。
理性之下，幾百萬元的降價空間、公房或商品房在貸款額度上的區(qū)別、片區(qū)和幾居室的選擇、購房之后的風險等，都是需要考慮的問題。
“7·31”后：政策風險未知
在這輪學(xué)區(qū)房交易熱潮中，小戶型表現(xiàn)最為活躍?！跋裨诮鹑诮值脑?，如果有一套1000萬元的一居室新上線，最多兩天內(nèi)馬上賣出?！比A玉談道。
目前居住在朝陽區(qū)的王女士在半月前參與了一場一居室的搶購。5月13日，德勝片區(qū)對口西師附小的一套房子，27平方米總價500萬元，當天來了19個客戶看房。坐擁熱門房源的房主坐地起價80萬元，王女士略一猶豫，房子就已被別人買走了。
“因為學(xué)區(qū)房太貴了，不想把資金全投進去，而且還有政策風險。因此盡量選擇落戶房，可以少投入一點，萬一損失也不會太多。但一居室的性價比其實不是很高，小面積的每平方米單價更高?！蓖跖空f。
實際上，西城區(qū)在北京城六區(qū)中是最后實施“多校劃片”，但各區(qū)政策落地情況并不相同。如東城區(qū)的購房時限為2018年6月30日，從去年開始已完全通過電腦派位方式安排入學(xué)；而海淀區(qū)以2019年1月1日為時限，但在去年的“小升初”中仍踐行單校劃片為主。
在王女士看來，“西城明年就算真的多校劃片了，如果還是就近原則為準，其實對于區(qū)域內(nèi)房價不會有太大影響。但如果因為買房者太多，報名上學(xué)的太多了，超出這個片區(qū)的學(xué)位數(shù)，有一年劃到學(xué)區(qū)之外別的學(xué)校，那這學(xué)區(qū)房馬上就降價了。包括趕著單校劃片的末班車，也是求一個確定性”。
許小樂指出：“從東城區(qū)、海淀區(qū)政策后成交歷史數(shù)據(jù)來看，政策發(fā)布后執(zhí)行前，區(qū)域成交量價出現(xiàn)集中增長，而在政策執(zhí)行后，將會出現(xiàn)半年左右的連續(xù)下跌。從更長的時間來看，北京的優(yōu)質(zhì)教育資源依舊十分稀缺，多校劃片政策并不會讓學(xué)區(qū)房價格大幅下跌?！?/span>
20萬/年？家長的教育抉擇
對于孩子的教育，常常與學(xué)區(qū)房相提并論的是國際學(xué)校。北京一些國際學(xué)校無需京籍戶口，師資條件、硬件設(shè)施看來也足夠有誘惑力。在北京的近百所國際學(xué)校中，四成左右為12年一貫制學(xué)校，學(xué)費大約在10萬-30萬元/年不等。
以目前北京市規(guī)模較大，12年制的私立匯佳學(xué)校為例，國際文憑組織（IB）PYP（小學(xué)階段）、MYP（初中階段）、DP（高中階段）的學(xué)費分別為20萬、23萬、25萬元，12年學(xué)費為264萬元，如從小住宿，還需46.5萬元住宿費，另外還有不同的俱樂部活動等供選擇，如網(wǎng)球課6800元/24次課、5000元/24次課，每年冬夏國外研學(xué)項目等的花銷也不同，僅國內(nèi)12年間學(xué)費在350萬元左右。
20萬元每年，還是一次性1000萬元？王女士向北京商報記者談到了自己的考量：“國際學(xué)校學(xué)費看起來可能還行，一年二三十萬元，但這還是基礎(chǔ)學(xué)費，之后還會有出國，需要更多。而且這是純消費型，學(xué)費完全花出去了，而學(xué)區(qū)房其實還能賣掉。從孩子未來整體發(fā)展考慮，你上了國際學(xué)?？赡芫椭挥辛魧W(xué)一條路了，而上公立學(xué)校的話至少是‘進可攻退可守’?！?/span>
疫情期間，“小留學(xué)生”話題也再次引發(fā)社會關(guān)注。在21世紀教育研究院副院長熊丙奇看來，小留學(xué)生現(xiàn)象中一部分是在國內(nèi)進不了比較好的小學(xué)，就想到干脆去國際學(xué)?；蛘吡魧W(xué)，以解決孩子的求學(xué)和未來升學(xué)的問題。還有一部分是有可能在大城市里沒有戶籍，即便能夠在大城市完成義務(wù)教育，但隨后中高考都會面臨制度性障礙，比如只能送回老家，因此也有考慮。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向北京商報記者分析：“學(xué)區(qū)房的本質(zhì)問題還是在于教育資源的均衡分配?？陀^上來講，就算有一些政策調(diào)整，也不會完全降溫。后續(xù)還是建議在教育均衡方面給一些政策，引導(dǎo)大家到郊區(qū)買房。一種傳統(tǒng)的感受是，一些郊區(qū)如果說學(xué)校配套教育設(shè)施比較好，那么學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量也會明顯提升，自然能吸引更多人到這個片區(qū)買房置業(yè)?！?/span>