從2011年到現(xiàn)在漲了3倍。所以我們?cè)谧拈_(kāi)發(fā)商在這些年里面一直在搶占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好過(guò)。但是到了現(xiàn)在以后，就是存量了，就是這15萬(wàn)億存量，在這上下，這個(gè)時(shí)候就難做了。從大家搶增量到搶存量，這其實(shí)是一個(gè)特別大的變化。
再一個(gè)變化就是，前一輪的時(shí)候去庫(kù)存，這個(gè)調(diào)控是錯(cuò)的，因?yàn)楸緛?lái)一線和二線庫(kù)存就很小，這一輪去庫(kù)存基本上把一二三線的庫(kù)存去沒(méi)了，然后2016年10月份限價(jià)，限的是一二線城市，限的是強(qiáng)三線城市，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)什么庫(kù)存了，所以就發(fā)現(xiàn)倒掛。
最大的問(wèn)題就是把風(fēng)險(xiǎn)擠到了底線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房?jī)r(jià)翻了一番，供應(yīng)量增加很多，有風(fēng)險(xiǎn)嗎？要看結(jié)構(gòu)的話，風(fēng)險(xiǎn)大了去了。
一二線城市通過(guò)去庫(kù)存加上限價(jià)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，只要出來(lái)之后都搖號(hào)賣(mài)掉了。三四線城市在這幾年房?jī)r(jià)也翻一番了，供應(yīng)量增加很多。所以未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體規(guī)模大概就是這樣。
另外，過(guò)去十年里面，確實(shí)增量非常大，從2007年3萬(wàn)億到15萬(wàn)億，增加了5倍，增加了12萬(wàn)億，12萬(wàn)億什么意思？就是增加的是全球汽車(chē)市場(chǎng)，全球汽車(chē)市場(chǎng)是2萬(wàn)億美元。這個(gè)好做，就是因?yàn)橛心敲创笤隽俊?/span>
另外，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，就是一二線城市、三四線城市。
第三，今后負(fù)債總量管理情況下，想增加負(fù)債是幾乎不可能的，這種管理下，這個(gè)行業(yè)的杠桿肯定在下降，因?yàn)槟阆迌r(jià)，把整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)定住了，把建設(shè)總量控制之后，把杠桿率降下來(lái)了，這些調(diào)控任何都是有利有弊的。
因?yàn)槲覀兊膸?kù)存大概都在一二線城市，我想房?jī)r(jià)漲，但是地價(jià)漲得比房?jī)r(jià)還快。所以限房?jī)r(jià)對(duì)這個(gè)行業(yè)是好的，即使有泡沫也罷，沒(méi)有泡沫也罷，我們好干，最起碼風(fēng)險(xiǎn)性小。而且現(xiàn)在好就好在，現(xiàn)在的調(diào)控已經(jīng)把政府的期望值也調(diào)下來(lái)了，原來(lái)房?jī)r(jià)跌了，政府的地價(jià)不降，隨便出來(lái)的地價(jià)起價(jià)你算一下賬，都是虧錢(qián)的。所以政府現(xiàn)在慢慢把期望值也降下來(lái)了。未來(lái)限價(jià)是把風(fēng)險(xiǎn)給弄好了，限負(fù)債總額是把杠桿率降下來(lái)了，所以這個(gè)行業(yè)我覺(jué)得會(huì)更好一點(diǎn)。
什么樣的企業(yè)，其實(shí)還是綜合？第一步，先是庫(kù)存，庫(kù)存有問(wèn)題的話，說(shuō)不上綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的庫(kù)存很麻煩，因?yàn)閽挈c(diǎn)錢(qián)很難，虧錢(qián)特別容易。要是掙一個(gè)億的話特別難，但是虧一個(gè)億特別容易。因?yàn)閽赍X(qián)以后一堆事，虧錢(qián)之后什么都沒(méi)有。所以如果庫(kù)存有問(wèn)題，土地儲(chǔ)備布局不對(duì)，貴了，那基本上就是別說(shuō)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力了，就是能不能活著。
第二就是品牌、產(chǎn)品、服務(wù)，這是個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
什么是新形勢(shì)呢？新形勢(shì)就是這次的調(diào)控，一句話是錢(qián)不能去房地產(chǎn)，第二句話是房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟(jì)刺激的工具，這一輪加上上一輪的限價(jià)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，我們覺(jué)得這是從國(guó)家政治高度和國(guó)家戰(zhàn)略，是這樣的選擇。所以不能有僥幸心理，基本上會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。好處就是，限價(jià)讓沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)了，限制貸款規(guī)模讓這個(gè)行業(yè)的負(fù)債率降下來(lái)了。
要提高我們的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，還要看布局和土儲(chǔ)質(zhì)量，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)分兩段，一段是前面投資，后面是做產(chǎn)品，投資做錯(cuò)了的話，做什么產(chǎn)品都虧錢(qián)，所以布局和土儲(chǔ)很重要。然后是看產(chǎn)品和服務(wù)，這些都很難。然后持續(xù)的降低負(fù)債率，我們有一個(gè)綜合的負(fù)債率目標(biāo)，希望負(fù)債總額能夠下降的不多，利潤(rùn)的大幅增加、銷(xiāo)售額的增加，負(fù)債率很快降下來(lái)。
第三就是堅(jiān)定的布局消費(fèi)升級(jí)，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等等。我們也一直這么做的，有文旅、旅游，我們文旅是國(guó)內(nèi)最大的，文化我們也在做。這個(gè)是房地產(chǎn)