8月25日早間，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，將以10.35億元代價(jià)向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升(有限合伙)出讓5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司全部股權(quán)。
值得注意的是，這五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包括常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、梅州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、三門(mén)峽萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、宜春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及鄭州惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，正是此前萬(wàn)達(dá)眾籌產(chǎn)品“萬(wàn)達(dá)穩(wěn)賺一號(hào)”的眾籌項(xiàng)目。
五個(gè)項(xiàng)目目前處于在建狀態(tài)。萬(wàn)達(dá)表示，公司一直積極探求輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，致力于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展并避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定波動(dòng)。通過(guò)訂立輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，公司認(rèn)為此乃實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步。
輕資產(chǎn)協(xié)議
根據(jù)公告，萬(wàn)達(dá)與快錢(qián)金融(作為萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升的普通合伙人)及萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升訂立了輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，萬(wàn)達(dá)將向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升及五項(xiàng)目公司提供建設(shè)管理及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，用于項(xiàng)目公司萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；及向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升及項(xiàng)目公司授予若干知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可。
萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升將以各合伙人繳納的出資向項(xiàng)目公司提供資金用于其萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于公告中了解，五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)賬面值為約10億元，總收購(gòu)代價(jià)為10.35億元。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)是在參考五個(gè)項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)賬面值，以及按6%年化率計(jì)算的萬(wàn)達(dá)已于各項(xiàng)目公司前期投資的資金占用費(fèi)。
萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升將于2015年8月31日之前以現(xiàn)金方式向萬(wàn)達(dá)支付全部代價(jià)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的后續(xù)投資資金需求，以上5個(gè)項(xiàng)目的總投資約為47.5億元。
萬(wàn)達(dá)表示，項(xiàng)目公司被轉(zhuǎn)讓予萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升后，將成為萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升的全資附屬公司。然而，根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，項(xiàng)目公司仍將作為萬(wàn)達(dá)的附屬公司于萬(wàn)達(dá)的經(jīng)審核綜合賬目中入賬及合并。
根據(jù)輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，萬(wàn)達(dá)對(duì)項(xiàng)目公司的建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理?yè)碛薪^對(duì)、排他和不可撤銷(xiāo)的權(quán)利；且有權(quán)任命項(xiàng)目公司的所有董事和高級(jí)管理人員(法定代表人除外).
據(jù)悉，輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議的期限為七年。萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升可以在輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議期限內(nèi)通過(guò)以下方式轉(zhuǎn)讓其在項(xiàng)目公司的權(quán)益：包括自輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議生效日期起滿三年后，將該等資產(chǎn)通過(guò)REITs或其他方式上市；向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或其指定的第三方轉(zhuǎn)讓?zhuān)换蛳蚱渌谌睫D(zhuǎn)讓。
此次輕資產(chǎn)合作或可看作是其眾籌的“續(xù)集”，而收益方面，萬(wàn)達(dá)將與有限合伙萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升三七開(kāi)。
眾籌“續(xù)集”
需要指出的是，萬(wàn)達(dá)此前于6月12日發(fā)行的穩(wěn)賺1號(hào)一期已經(jīng)募得50億元，并分別投向上述五個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目最高投資期亦為7年，投資者可以享受萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)凈物業(yè)收入及資產(chǎn)升值雙重收益，預(yù)期合計(jì)年化收益率達(dá)12%以上。
盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司總裁李萬(wàn)明對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析指，此前的眾籌與是次出售項(xiàng)目股權(quán)予有限合伙，有兩種聯(lián)系的可能。
一是前次眾籌所得資金將以有限合伙的方式匯集，類(lèi)似于建立一個(gè)契約基金；另一種可能則是，萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升以有限合伙身份來(lái)購(gòu)買(mǎi)眾籌投資的份額，該等份額日后可以通過(guò)交易所掛牌交易。
“有限合伙的架構(gòu)沒(méi)有披露，不知道是否設(shè)置優(yōu)先劣后級(jí)別以保證投資者收益。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最大的問(wèn)題是，租金收益是否穩(wěn)定，是否能夠滿足投資人要求?！?/span>
而關(guān)于眾籌“續(xù)集”各方收益的分成，萬(wàn)達(dá)于公告中稱(chēng)，考慮到集團(tuán)提供的建設(shè)管理及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)以及集團(tuán)授予的若干知識(shí)產(chǎn)權(quán)，萬(wàn)達(dá)將自相關(guān)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后收取項(xiàng)目公司每年凈物業(yè)收入的30%作為對(duì)價(jià)。凈物業(yè)收入指項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的毛物業(yè)收入扣除合理費(fèi)用及成本后的收入。
萬(wàn)達(dá)同時(shí)表示，為保證投資者收益，該輕資產(chǎn)協(xié)議將包含相關(guān)保底條款。若萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升
任一年享有的項(xiàng)目公司凈物業(yè)收議將包含相關(guān)保底款產(chǎn)合作框架協(xié)議中規(guī)定的當(dāng)年的投資回報(bào)，萬(wàn)達(dá)將以分得的凈物業(yè)收入為限，提高向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升的分成比例。
公告指，該等調(diào)整機(jī)制將自輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議生效日期起七年屆滿后結(jié)束。若隨后每年萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升收取的項(xiàng)目公司凈物業(yè)收入的70%分成超過(guò)投資額年化收益的7.5%，萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升將以超過(guò)投資額年化收益7.5%的部分，提高向萬(wàn)達(dá)的分成比例。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體另悉，根據(jù)萬(wàn)達(dá)過(guò)往的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，以及公司所掌握的市場(chǎng)類(lèi)似物業(yè)收益率，該輕資產(chǎn)框架協(xié)議規(guī)定，萬(wàn)達(dá)2015-2021年7年內(nèi)輕資產(chǎn)收益分別為為0、3000.19萬(wàn)元、1.49億元、1.51億元、1.76億元和1.86億元。