#南都快訊#【中國社科院：北上廣深限購有望1年內放開】今日上午，《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》在京發(fā)布，報告預測，明年一二線城市房價將繼續(xù)下滑，北上廣深等城市限購政策1年內有望全面退出。一半以上開發(fā)商將轉行或在市場中消失。房價只漲不跌神話將完全破滅。記者劉佳
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南都訊 記者劉佳 今日上午在京發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》對明年全國住房市場做出預測：一二線城市房價將繼續(xù)下滑，三四線城市房價將穩(wěn)中有降，北上廣深等城市限購政策有望在一年內全面退出。此外，未來商品房庫存積壓導致銷售困難，一半以上的開發(fā)商將轉行或在市場中消失。
今年住房市場進入自發(fā)調整期
《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》報告系由中國社科院財經戰(zhàn)略研究院和城市與競爭力研究中心聯(lián)合發(fā)布。
去年，中國住房市場經歷了在瘋狂方上漲中隱現(xiàn)調整的跡象，從今年第一季度開始進入調整狀態(tài)，此后，住房投資投機全面退潮，樓市進入自發(fā)調整期。
2014年1-9月，中國商品住房銷售面積為67669萬平方米，同比下降10.3%，商品房銷售額為40516億元，同比下降10.8%，銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負增長。到2014年9月，房價環(huán)比下降的城市急增至69個。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，這種調整既有經濟增速放緩、全面深化改革與國際大背景的因素，也與保障房建設改變供需狀況有很大關系。
從2008年到2013年，全國保障房建設達到1400萬套，惠及3000萬家庭、1.2億人口，截至2014年9月底，已累計解決4000多萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。
北上廣深限購有望1年內放開
報告認為，一二線城市房價明年將繼續(xù)下滑，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善型需求難以消化已有商品庫存、支持房價上漲。另一方面，住房限購或將全面放開。
目前，仍然有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞的堅守住房限購政策，倪鵬飛則認為，隨著房地產市場不景氣，以及調控政策的大方向向支持住房消費轉變，五城市這一政策有望在一年內全面放開，此后，住房市場“供不應求”的假設難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。
值得一提的是，報告預測，未來一半以上的開發(fā)商將轉行或在市場中消失，隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難，無需再進行大規(guī)模開發(fā)。房地產市場將進入真正意義上的寡頭時代。
住房市場的觀望情緒也將帶來租房市場的繁榮，報告預測，由購轉租的需求量增加將會導致租賃市場開始活躍，同時，城市化進程推進吸引大量農村人口和外來人口，城中村和棚戶區(qū)的改造又使得租賃住房市場逐步萎縮，客觀上將會導致住房租賃價格的繼續(xù)攀升。
警惕潛在性供給嚴重過剩
報告提醒，目前的年均住宅竣工和施工面積遠遠高于需求，未來如果仍然保持這一增長水平，住房將存在嚴重的潛在過剩。
“2011至2013年，全國住房的年均竣工面積一直保持在20億平方米左右，2013年施工面積得益于連續(xù)高速增長更是達到了60億平方米，而每年住房總增長加上拆遷重置的需求最大只有12億平方米。我現(xiàn)在要強調的是，潛在的供給過剩問題非常嚴重?！蹦啭i飛如是說。
具體來講，根據預測，目前一二線城市的住宅相對過剩，但仍然有增長的余地。至于三、四線城市，已經達到了“絕對過剩、長期過剩”的階段。
今年以來，住房市場一個顯著的特點是，住房價格在上升，銷售量卻在下跌。報告指出，目前中國的住房風險不在銷售環(huán)節(jié)，而是在開發(fā)環(huán)節(jié)。銷售不當、資金緊張、融資高成本
，使開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風險加大。
對于未來住房政策的走向，報告建議，應該取消若干行政性管制措施，讓市場在調整中發(fā)揮決定性作用。針對不同城市，也應該實行中央指導、各城市差別調控的辦法。
沒有完善的制度體系，市場不僅無法完成自發(fā)調節(jié)任務，還可能使問題更加尖銳，報告認為，告別住房短缺時代，改革并完善住房市場制度已經具備必要條件。對此，報告特別建議對住房金融制度進行完善，即由中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立住房發(fā)展銀行，改革公積金制度、完善住房租賃制度等。
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