今日9點(diǎn)半，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（下稱萬達(dá)）在香港聯(lián)交所主板掛牌交易，股票代碼為03699.HK，首日平開報(bào)48港元（按照這一股價(jià)表現(xiàn)，王健林沒能超越馬云成為首富）。至此，在經(jīng)過陰差陽錯(cuò)近10年之后，萬達(dá)上市終成正果。
在萬達(dá)9月遞交招股書到掛牌上市3個(gè)多月的時(shí)間里，萬達(dá)有兩個(gè)大的動(dòng)作值得關(guān)注：一是在12月8日啟動(dòng)全球路演的前夜，萬達(dá)更新了招股說明書版本，將入股“騰百萬”成立的電子商務(wù)合營(yíng)企業(yè)，藉此引入電商概念。此外，新版招股說明書中還剝離了原先納入的部分新開發(fā)旅游項(xiàng)目。
二是在距計(jì)劃中的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)掛牌上市時(shí)間還有3天的時(shí)候，王健林進(jìn)行了最后一次IPO“路演”——不在香港的四季酒店，而是在武漢的萬達(dá)嘉華酒店。萬達(dá)在此打造的電影樂園與漢秀站場(chǎng)，被其視為萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的“重頭戲”。
據(jù)其透露，兩個(gè)項(xiàng)目的總投資達(dá)到了70億元人民幣，預(yù)期年收入會(huì)達(dá)到20億元。王健林表示，萬達(dá)全新轉(zhuǎn)型的四個(gè)方向是：文化、旅游、金融、電子商務(wù)，萬達(dá)在謀求第四次轉(zhuǎn)型——萬達(dá)國(guó)際化。王健林直言，萬達(dá)的海外投資，最感興趣的是娛樂、旅游和傳媒，而不是傳統(tǒng)的主業(yè)房地產(chǎn)和酒店等，未來的項(xiàng)目也都會(huì)圍繞這些展開。
萬達(dá)所做的一切，都幾乎指向一點(diǎn)：萬達(dá)正在逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，娛樂、旅游等才是未來的主打方向。預(yù)期是美好的，但對(duì)于萬達(dá)而言，要想使得公司可持續(xù)健康發(fā)展，還有至少三大問題需要解決，鈦媒體編輯做了一些梳理：
先招商再投資的“訂單模式”面臨挑戰(zhàn)
萬達(dá)一直就是站在中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)口上成長(zhǎng)起來的企業(yè)。它以高執(zhí)行力，使萬達(dá)快速擴(kuò)張，在很短時(shí)間內(nèi)崛起為中國(guó)最大、全球第二大商業(yè)地產(chǎn)商，它的“低地價(jià)、快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租”的模式被許多房地產(chǎn)企業(yè)效仿。
在招股書中，萬達(dá)對(duì)外披露了其拿地成本。2011~2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，今年上半年降至1012元。根據(jù)蘭德咨詢的研究顯示，萬達(dá)近三年的土地成本僅占其平均售價(jià)的9.18%。
大約1000多元一平米的拿地成本只是一個(gè)平均數(shù)，有一些三四線城市的拿地成本可能只有500多塊一平米。萬達(dá)一般是不會(huì)競(jìng)爭(zhēng)性拿地的，地方政府卻愿意低價(jià)給他們地——一是低價(jià)給萬達(dá)100畝地，周邊1000多畝地的地價(jià)都會(huì)被帶起來，二是萬達(dá)的執(zhí)行力在業(yè)界是無人可比的，一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)規(guī)劃到建成只需要18個(gè)月。
以較低的價(jià)格從政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值回報(bào)政府的萬達(dá)模式，使得許多地方政府能在最短時(shí)間內(nèi)見到成效，自然很受地方政府歡迎。
用最少的啟動(dòng)資金，最快的建設(shè)速度，以銷售公寓或商鋪模式快速回籠資金，萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了商業(yè)版圖迅速擴(kuò)張。 然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，中國(guó)住宅市場(chǎng)再也回不到以前的黃金歲月，靠賣房子維持現(xiàn)金流的模式出現(xiàn)了問題。
萬達(dá)也仍然無法擺脫房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的困境，2012年、2013年與2014上半年，公司物業(yè)銷售的毛利率分別為50.6%、40.9%和39.1%，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)。這意味著資金周轉(zhuǎn)放慢，給公司現(xiàn)金流帶來壓力。另外，在招股書中，萬達(dá)首次披露的所獲政府財(cái)政補(bǔ)貼的情況，從2011年到今年上半年的3年半時(shí)間中，萬達(dá)確認(rèn)為收入的政府財(cái)政補(bǔ)貼共計(jì)78.19億元。但現(xiàn)在的地方政府財(cái)政吃緊，自顧不暇，萬達(dá)必須全部依靠自身解決將來的發(fā)展問題。
一直以來，先招商再投資的“訂單模式”是萬達(dá)的殺手锏，萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)一直保持100%出租率，但這并不