對于房地產項目來說，產品定位是市場營銷者制定企業(yè)整體銷售策略的基礎，產品及形象能否為消費者認同及喜好，很大程度上取決于產品定位。當然產品定位也可以進行進一步的細分，但對于一個確定的項目來說，問題的關鍵在于項目向市場提供的產品或服務項目不是唯一的，因此，生產或經營哪些種類的產品和產品系列，這些產品之間依據什么關系進行組合，是需要事先確定的，營銷學中稱此為產品組合定位。營銷大師菲利普·科特勒在《營銷管理》中概括：“定位就是對公司的產品進行設計，從而使其能在目標顧客心目中占用一個獨特的、有價值的位置的行動?！倍ㄎ挥职ㄊ袌龆ㄎ弧a品定位、價格定位、客戶群定位等。
所謂產品組合是指一個項目開發(fā)建設的全部產品線、產品項目的組合方式，它包括四個變數(shù)：寬度、長度、深度和一致性。產品組合寬度是指項目開發(fā)經營的戶型大類（一居室、二居室、三居室、四居室、躍層等），各戶型大類相當于一般意義上的產品線，戶型的種類多，產品組合就寬；產品組合長度是指項目全部戶型大類中具體戶型的總和。戶型大類多，各戶型大類下的各戶型種類多（如二居又可以分為大二居、中二居和小二居），產品組合長度就長；產品線產品組合的深度是指戶型大類中每一套戶型的面積、格局、層數(shù)的多少；產品組合的一致性是指各種戶型現(xiàn)在最終用途、開發(fā)條件、銷售渠道或者其它方面相互關聯(lián)的程度（比如說經濟適用房、普通住宅、高級公寓、商鋪、寫字樓、酒店等）。
產品組合中產品線越多（比如從一居室到四居室都有），項目開發(fā)經營的多樣化程度就越高，產品項目越多（比如從75平米到125平米的二居室都有），同類產品能適應和滿足不同消費者的要求，產品組合較深，目標市場消費者的選擇余地更大，這樣有利于分散項目的操作風險。當然，產品組合并不是越寬、越深、越長越好，因為產品組合狀況與生產經營成本和促銷費用成正比，與個別產品項目的營銷資源集中度成反比，這樣有可能導致項目的整體銷售速度減緩。同時，只有分析和預期營銷環(huán)境，重視消費者需求研究，發(fā)現(xiàn)競爭者產品組合的優(yōu)勢，項目才能準確地安排產品組合，適時地調整產品組合，并形成某些產品線和產品項目的特色，并有利于集中營銷資源，實現(xiàn)項目產品的快速銷售，但同時也會帶來項目產品市場風險的加大。 兩者調和的關鍵在于市場的把握程度。
二、組合類型
在多樣化經營與專業(yè)化經營同時并存的房地產市場中，項目的產品組合可以根據產品替代、消費連帶和無關聯(lián)三個角度分析研究。無關聯(lián)的產品種類較多，經營跨度大，產品組合內容增加；替代性產品種類多，消費者的選擇余地大，但產品之間容易形成競爭，給銷售帶來壓力；連帶消費成分越多，既充分滿足了消費需求，又可發(fā)掘消費潛力。從營銷觀念的角度分析，這是一種很好的產品組合思路與方法，對項目的營銷活動有較高的應用價值。按照上述思路，我們對北京和天津市房地產市場的產品組合做了一個較為細致的調研，調研的結果顯示，根據項目的經營目標，對產品組合的寬度、深度、長度和關聯(lián)度進行最優(yōu)組合。主要包括以下幾種：
1、全線全面型——即強化產品組合的關聯(lián)度，開發(fā)房地產各類關聯(lián)性產品以滿足市場的需要。如北京和天津兩地的大型綜合體，華貿中心、萬達廣場、泰達時代廣場、時代奧城、海河新天地等，其產品包括商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓等。這些項目的特征是地處城市中心位置，為綜合性用地，且規(guī)模較大。此類項目雖然也分商業(yè)型綜合體、商務型綜合體，住宅型綜合體，但一般都會兼顧其他類型物業(yè)的開發(fā)，完整的考慮了產品組合的四要素。
2、市場專一型——指