蘇州“最嚴(yán)限售令”的出臺(tái)，反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。但“一刀切”的做法之下會(huì)帶來何種結(jié)果，人們無法預(yù)料。
日前，蘇州市政府出臺(tái)多條專門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策，規(guī)定對(duì)于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，三年內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓，同時(shí)，提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，全面禁止“售后包租”。
一位在蘇州有投資的開發(fā)商對(duì)《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者稱，蘇州出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)“限售令”一方面是因?yàn)楫?dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過剩的苗頭，另一方面是因?yàn)椴簧俨扇 笆酆蟀狻钡纳虡I(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了“付不出租金、開發(fā)商跑路”的現(xiàn)象，由此引發(fā)的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼。
但德融地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，從實(shí)際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會(huì)使中小乃至大開發(fā)商對(duì)進(jìn)入蘇州市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現(xiàn)象。此規(guī)定雖然可能會(huì)刺破部分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫并有效保護(hù)市場(chǎng)規(guī)范，但是對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也帶來了不小的阻滯，所以這將會(huì)是一把“雙刃劍”。
商業(yè)地產(chǎn)過剩危機(jī)浮現(xiàn)
在業(yè)內(nèi)人士看來，蘇州此次針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策可謂“極其嚴(yán)厲”。
這份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見》的文件規(guī)定，對(duì)于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結(jié)時(shí)間為三年。凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。
蘇州為了限制商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一輪相對(duì)強(qiáng)力的“限賣”，或是為了改變蘇州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩的現(xiàn)狀。
據(jù)蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)于2013年年底發(fā)布的報(bào)告顯示，目前蘇州中心城區(qū)已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。自2012年以來，在中心城區(qū)新建的20家購物中心中，近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現(xiàn)象，部分項(xiàng)目甚至無法正常開業(yè)。
“按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)比較合量的參照值，但蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建、在建、計(jì)劃建造的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米，有的甚至達(dá)到4平方米?！鄙鲜鲈谔K州有投資的開發(fā)商表示。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，不僅蘇州市區(qū)，蘇州下轄的昆山等地也存在商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況?！疤貏e是2009~2010年那輪樓市投資熱潮，不少外行涌入商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在很多都深套在里面。2009年底，昆山遠(yuǎn)郊有個(gè)開發(fā)商以8000元/平方米的樓板價(jià)拿了一條建筑面積12萬平方米的商業(yè)街，現(xiàn)在經(jīng)營狀況極其慘淡?！?/span>
被指“一刀切”
數(shù)據(jù)顯示，全球十大在建購物中心規(guī)模最大的城市中8個(gè)在中國，成都、沈陽、天津等城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩問題屢屢被業(yè)內(nèi)提及。蘇州率先預(yù)警樓市風(fēng)險(xiǎn)，向商業(yè)地產(chǎn)“開刀”，其他城市是否會(huì)跟進(jìn)效仿，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
薛建雄認(rèn)為，蘇州的政策更多的是為了解決“售后包租”引發(fā)的問題，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“限售令”，一些大城市如北上廣等，此前就有類似的規(guī)定?！艾F(xiàn)在不少二三線城市都在大力建設(shè)新城，在這個(gè)過程中，商業(yè)地產(chǎn)的過剩是一種普遍現(xiàn)象，因此，一些與蘇州量級(jí)相同的城市，不排除出臺(tái)類似的限制政策?！?/span>
也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)蘇州的政策提出質(zhì)疑。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制，北上廣等發(fā)達(dá)城市此前就有，但都僅限于項(xiàng)目層面，即在土地出讓時(shí)，就規(guī)定開發(fā)商可以銷售的比例。蘇州規(guī)定所有可分割