房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)好壞，項(xiàng)目能否收益，市場(chǎng)效應(yīng)如何，品牌效應(yīng)能否實(shí)現(xiàn)，主要在于前期工作的好壞，前期工作完成后，項(xiàng)目就已經(jīng)定位，能否節(jié)約造價(jià)、利潤(rùn)多少已經(jīng)基本固定。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作是集體智慧的結(jié)晶，他融入了高層領(lǐng)導(dǎo)的決策，項(xiàng)目實(shí)施人的具體策劃等一系列紛繁復(fù)雜的過(guò)程。因此項(xiàng)目的前期工作在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中起著不可估量的作用，他的重要性主要表現(xiàn)在：
一、前期工作決定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益
前期工作要做到測(cè)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，這里涉及銷售、融資、成本、建設(shè)期、內(nèi)部收益率，要做到準(zhǔn)確定位，就要首先了解宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，近幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況和人均可支配收入的增長(zhǎng)，項(xiàng)目周邊區(qū)域的全盤搜索，確定本項(xiàng)目的銷售價(jià)位，以確定總收入;進(jìn)行項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議，涉及項(xiàng)目的成本測(cè)算。測(cè)算的真實(shí)與否影響著項(xiàng)目的成本高低，直接影響項(xiàng)目的定價(jià)及經(jīng)濟(jì)利益。
二、前期工作決定項(xiàng)目的生死命脈
事事都以成敗論英雄，而成功的背后往往要做大量的基礎(chǔ)工作，前期工作涉及內(nèi)容廣泛，從項(xiàng)目獲得土地信息開(kāi)始，獲取土地詳細(xì)資料，包括土地的位置、土地的土地權(quán)屬、土地的土地權(quán)性質(zhì)、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)等。
通過(guò)戰(zhàn)略決策，市場(chǎng)投資部進(jìn)行項(xiàng)目組選，然后實(shí)地考察，通過(guò)市場(chǎng)/政策等的信息報(bào)告，市場(chǎng)調(diào)研，成本測(cè)算，技術(shù)可行性研究，形成初步的可行性研究報(bào)告，領(lǐng)導(dǎo)再一輪決策，通過(guò)后進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，詳細(xì)的研究?jī)?nèi)容包括進(jìn)行市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)分析，確定項(xiàng)目定位，形成詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，審批通過(guò)后進(jìn)行招、拍、掛牌獲得土地，簽訂土地協(xié)議，辦理用地手續(xù)獲得建設(shè)用地許可證，前期的可研階段結(jié)束。
可研結(jié)束并不意味著前期工作的結(jié)束，而接著的大量工作就是項(xiàng)目前期啟動(dòng)階段的工作，包括所有手續(xù)的辦理，設(shè)計(jì)規(guī)劃部門獲得建設(shè)規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證，落實(shí)開(kāi)工許可的施工許可證，進(jìn)入銷售階段還有預(yù)售許可證，待五證齊全了項(xiàng)目基本上已經(jīng)定型。
三、前期工作的成敗決定開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)整的政策下，未來(lái)宏觀導(dǎo)向無(wú)論從政策或是貨幣環(huán)境等都在逐步調(diào)整，限購(gòu)和限貸的政策放松的可能性不大，另外保障性住房的力度還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，作為開(kāi)發(fā)商要高度重視，及時(shí)調(diào)整策略。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要生存和發(fā)展除了注重外在的品質(zhì)，更應(yīng)注重內(nèi)在的優(yōu)化與節(jié)約，提高成本意識(shí)和控制意識(shí)，其中前期工作在成本控制中的作用不容忽視，應(yīng)當(dāng)不斷重視和加強(qiáng)，以便能夠更好的為公司發(fā)展提供動(dòng)力。
提到成本控制往往會(huì)想到建安成本，鋼筋、混凝土、模板的造價(jià)，其實(shí)成本貫穿于整個(gè)項(xiàng)目中，而前期占了很大一部分，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)前期的成本控制忽視或重視不夠，以至于造成項(xiàng)目的失誤和隱形的浪費(fèi)，前期中的成本如土地費(fèi)用就是一筆相當(dāng)大的費(fèi)用，土地費(fèi)用在建筑總成本中的比重最大，所以土地費(fèi)用的高低決定著項(xiàng)目定價(jià)的高低。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商前期成本控制的缺陷主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：(1)忽視前期開(kāi)發(fā)在節(jié)約成本的重要作用；(2)不熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的節(jié)點(diǎn)；(3)缺乏成本控制的技巧和方法；(4)缺乏前期成本控制意識(shí)。
前期開(kāi)發(fā)成本主要表現(xiàn)在幾大塊，遵循的原則是該花則花，能省則省，結(jié)合項(xiàng)目條件從實(shí)際出發(fā)來(lái)處理各項(xiàng)成本，絕不能圖一時(shí)省錢，而留下隱患，到后期花費(fèi)更大的代價(jià)，不是節(jié)約而是浪費(fèi)。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）拿地階段：土地、規(guī)劃
對(duì)于土地一般都認(rèn)為是固定費(fèi)用，但不盡然是，土地費(fèi)用分為土地凈地費(fèi)用、毛地費(fèi)用、