長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤(rùn)，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。在當(dāng)前情況下，如何做到在有限的成本下控制項(xiàng)目的建造成本呢。筆者就目前房地產(chǎn)行業(yè)中排名前列的幾家單位，及借鑒萬(wàn)科、中海和龍湖幾家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本管理制度，并依據(jù)項(xiàng)目的不同實(shí)施階段對(duì)三個(gè)標(biāo)桿公司的成本管理制度進(jìn)行了對(duì)比，總結(jié)出了可以供我們借鑒的成本管理制度。
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
1、萬(wàn)科規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo))，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》，并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概(預(yù))算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。
施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。
設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。
2、中海規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本
前期費(fèi)用成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：1)無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比;2)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤;3)在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容;4)在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。
3、龍湖規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
方案設(shè)計(jì)完成后20個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(方案)》和《項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)(方案)》，項(xiàng)目成本經(jīng)理?yè)?jù)其完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本(方案版)》。
方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)作好造價(jià)咨詢單位的委托，以便進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的測(cè)算及方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較;方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)委托造價(jià)咨詢單位、面積測(cè)繪單位對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算;根據(jù)審核通過(guò)的《項(xiàng)目目標(biāo)成本(方案版)》，由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件》，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》的附件。
初步設(shè)計(jì)完成后20個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(初設(shè))》和《項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)(初設(shè))》。如無(wú)初步設(shè)計(jì)，可省略此項(xiàng)工作。
初步設(shè)計(jì)完成后30個(gè)工作日內(nèi)，依據(jù)《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(初設(shè))》、《項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)(初設(shè))》，項(xiàng)目成本經(jīng)理組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)參加，共同開(kāi)會(huì)充分討論，完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本(執(zhí)行版)》。如無(wú)初步設(shè)計(jì)，需在招標(biāo)圖紙完成后30個(gè)工作日內(nèi)完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本(執(zhí)行版)》。
初步設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)委托造價(jià)咨詢單位進(jìn)行工程量、價(jià)計(jì)算 ，并提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化措施建議。根據(jù)審核通過(guò)的《項(xiàng)目目標(biāo)成本(執(zhí)行版)》，由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件》，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理