在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中,由于受到科學(xué)技術(shù)條件和主觀認(rèn)識的限制,同時(shí)還受到客觀過程的發(fā)展和表現(xiàn)程度的限制,如項(xiàng)目地質(zhì)條件、施工條件、市場規(guī)律等,隨時(shí)會有不可預(yù)見的事項(xiàng)發(fā)生,再加上其造價(jià)構(gòu)成的多樣性,因而其造價(jià)具有不確定性,客觀上給造價(jià)管理帶來了一定的難度。本文以系統(tǒng)工程理論為指導(dǎo),以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)程序?yàn)橹骶€,全方位系統(tǒng)地探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工程造價(jià)管理問題,樹立一種全新的工程造價(jià)管理優(yōu)化理念,以期給廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商提供一些參考。
1、優(yōu)化決策階段的造價(jià)管理
當(dāng)前,房地產(chǎn)市場由傳統(tǒng)的“生產(chǎn)決定消費(fèi)”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋M(fèi)決定生產(chǎn)”。作為特殊商品的房地產(chǎn)產(chǎn)品不再是人們無選擇的買賣,消費(fèi)者有了極大選擇余地。為了獲取良好的投資效益,開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目必須是消費(fèi)者買得起、具有良好環(huán)境質(zhì)量、功能質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的產(chǎn)品?？尚行匝芯繄?bào)告是項(xiàng)目投資決策的科學(xué)依據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)商必須堅(jiān)持實(shí)事求是的原則編制與審批可行性研究報(bào)告(可委托社會化、專業(yè)化的咨詢公司),并且要特別重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃工作(包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇,開發(fā)合作方式的分析與選擇,項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇,房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等)。從造價(jià)管理的角度來講,必須編制與審批好投資估算。
房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資(即工程造價(jià)),是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)的風(fēng)俗費(fèi)用等。根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度的規(guī)定,開發(fā)建設(shè)投資大部分轉(zhuǎn)化為開發(fā)產(chǎn)品成本,是構(gòu)成產(chǎn)品銷售價(jià)格的主體,它直接與項(xiàng)目開發(fā)效益相關(guān)。因此,在一定程度上講只有控制住了造價(jià),開發(fā)效益才會有保障,在激烈的市場競爭中才能立足于不敗之地。投資估算的編制應(yīng)根據(jù)上述造價(jià)構(gòu)成進(jìn)行,編制完成以后又應(yīng)根據(jù)市場調(diào)查研究的預(yù)期銷售價(jià)格、收益水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,反之亦然。
在此階段,項(xiàng)目的類別及規(guī)模已基本確定,但具體設(shè)計(jì)尚未進(jìn)行,規(guī)劃中只有工程項(xiàng)目的建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等方面的提示和要求。因此,決策階段的投資估算比較粗略,誤差較大(10%～25%),供開發(fā)商決策參考。如果估算的造價(jià)超過了開發(fā)商擬投入的資金總額,開發(fā)商應(yīng)考慮調(diào)整規(guī)模或標(biāo)準(zhǔn),直至開發(fā)商心中理想的數(shù)額為止。投資估算應(yīng)主要參考類似工程指示,同時(shí)應(yīng)結(jié)合新項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)、交通狀況等情況進(jìn)行編制。此階段的投資估算作為今后工程造價(jià)控制的目標(biāo)限額,原則上不應(yīng)突破。
2、優(yōu)化設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理
在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)控制,是工程造價(jià)管理的關(guān)鍵之一。有資料研究表明:影響工程造價(jià)的可能性,在初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段依次為75%～95%、35%～75%、25%～35%,而