回顧2012樓市走勢，其市場氣氛的變化之快，猶如上演川劇變臉，既令人咋舌亦唏噓不已。
回顧即將逝去的2012樓市走勢，其市場氣氛的變化之快，猶如上演川劇“變臉”，既令人咋舌亦唏噓不已。
市場一度極為低迷
第一季度在宏觀調(diào)控影響下，開發(fā)商在生死在線掙扎，為了“留得青山在”只能“小賠即賺”、“以價(jià)換量，但消費(fèi)者卻未必買單，不見到九折以下的扣率，毫不動(dòng)心。于是上海樓市今（2012）年開春初一到初七的成交量是自2006年以來的同比新低，僅為平均值的36.06%，而北京基本無成交，也就不足為奇。
更讓房地產(chǎn)業(yè)界深感“揪心”的，是“合理房價(jià)”要與居民收入相適應(yīng)的提法，對此，媒體曾廣泛刊發(fā)各地〝合理房價(jià)表〞──北京4,387元/平米、上海4,384元/平米、廣州4,573元/平米、杭州4,493元/平米、南京4,293元/平米、蘇州4,409元/平米、無錫4,218元/平米、深圳4,867元/平米?????再配合有關(guān)方面一定要讓七、八個(gè)大城市房價(jià)降下來的說法，市場肅殺氣氛與消費(fèi)者觀望情緒雙雙進(jìn)入最高潮。
由悲觀到樂觀華麗轉(zhuǎn)身
“以價(jià)換量”持續(xù)到四月，市場哀鴻遍野。全國100大城市四月住宅成交均價(jià)8,711元/平米，環(huán)比-0.34%，為連續(xù)8個(gè)月下跌，同比則是自2011年6月以來首次走低。更顯“觸目驚心”的是，截至4月25日已公布年報(bào)的125家上市房企合計(jì)負(fù)債1.33萬億元，較2010年增長31.7%，平均負(fù)債率72.1%，創(chuàng)三年來新高。而中國500強(qiáng)房企庫存4.9945萬億元，超過2011年中國GDP的10%，破歷史記錄。
上述狀況是自1998年房改啟動(dòng)以來，樓市所不曾出現(xiàn)過的窘境，就在各方一致看壞市場后勢時(shí)，一連串政策微調(diào)開始對市場產(chǎn)生影響，并成功引爆“紅五月”。使第二季整體呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢，進(jìn)入第三季之始的7月，更是以價(jià)量齊揚(yáng)開局。
此際，供需雙方的預(yù)期再次發(fā)生耐人尋味而翻天覆地的變化，開發(fā)商一改先前弱勢，無不摩拳擦掌準(zhǔn)備大顯身手。即使7月19日住建部與國土部難得一見的連袂下發(fā)“緊急通知”，要求各地方節(jié)制微調(diào)救市措施，國務(wù)院并于8月初組織8個(gè)督察組分赴16個(gè)省區(qū)市進(jìn)行政策落實(shí)之督導(dǎo)檢查，仍未改變房企對后續(xù)市場的看好判斷。
正因?yàn)槿绱?，第四季在調(diào)控仍未放松的情況下，房地產(chǎn)呈現(xiàn)的是“價(jià)穩(wěn)量縮〞，亦即開發(fā)商看好2013年，并不急于出清手中存貨，寧可選擇等待、觀望，即使成交陷入衰退也不再愿意降價(jià)，甚至反而采用微漲手段因應(yīng)變局，以免〝小賺即賠〞。
地產(chǎn)商過于樂觀需警惕
在我看來，此前市場呈現(xiàn)“上不上，下不下”，不溫不火、不冷不熱的狀態(tài)，顯然系在中央掌握之中，以防不必要的枝節(jié)橫生。那么現(xiàn)在十一、十二月的房地產(chǎn)市場又是何種景象呢？只能說：變化跨度之大，絕對嘆為觀止。
11月10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為2,580元/平米，環(huán)比+18%，同比+10.1%，創(chuàng)22個(gè)月新高。一線城市新房成交同比+108%，創(chuàng)三年來新高！10個(gè)典型城市土地出讓金收入633億元，環(huán)比+23%，同比+0.4%，是自2010年12月達(dá)近5年來最高值后逐步下行，2012年5月至歷史新低，然后反轉(zhuǎn)緩升，11月環(huán)比+20％，創(chuàng)16個(gè)月新高。
尤其是12月翹尾明顯，7個(gè)動(dòng)見觀瞻的重要城市——北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、珠海，11月27日至12月3日短短7天內(nèi)，竟不約而同創(chuàng)造出七個(gè)地王。充分展現(xiàn)開發(fā)商對2013年的無比信心與樂觀情緒，這無疑值得引起市場的警
惕。