市場條件判斷（前期市場調(diào)研）。初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所自啊地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或區(qū)域發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，和對項目的定位有個宏觀的思考。
項目位置選擇：商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。
商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅區(qū)，一棟寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所以要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。
判斷可發(fā)展規(guī)模：在完成商業(yè)地產(chǎn)項目的選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的狀況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一些相關(guān)問題。
項目土地取得及政府許可：完成商業(yè)地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照政府土地主管部門的商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)發(fā)改委、規(guī)劃局、商委等政府機構(gòu)的批準(zhǔn)等。
項目土地取得有兩打標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目做初期。土地價格越低，前期資金的壓力越小。
項目定位細(xì)化：徹底的、細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)差錯，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。
項目規(guī)劃設(shè)計：項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價值潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑的深化、細(xì)化。
設(shè)計方案的市場化：商業(yè)地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，無論是百貨、超市、專賣或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計不能最大滿足客戶的功能要求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。
項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合：在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題，通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理：判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)模：判斷投資商自身資金、資源和其股權(quán)期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。
項目方案的政府許可：在完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)