賣掉不到5年的房子要交多少稅？購(gòu)房者又要交多少稅？相信不少市民都有類似的疑問(wèn)。從今年4月1日起，廣州市地稅部門(mén)在全市范圍內(nèi)對(duì)住宅存量房交易進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格評(píng)估，對(duì)市民的疑問(wèn)，廣州市地稅部門(mén)提供了納稅計(jì)算方法。
案例
孫先生2009年4月在廣州市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為100平方米的商品房。支付房屋價(jià)款120萬(wàn)元，繳納契稅1.8萬(wàn)元，支付裝修費(fèi)用15萬(wàn)元，實(shí)際支付住房按揭貸款利息1萬(wàn)元。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為孫先生本人。
2012年4月孫先生將此房以160萬(wàn)元賣給小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林戶籍在廣州。經(jīng)地稅部門(mén)評(píng)估，160萬(wàn)元的申報(bào)價(jià)格合理。孫先生能夠提供售房合同、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。
孫先生和小林分別要繳納哪些稅費(fèi)？
賣方應(yīng)繳稅：營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅
暫免繳納土地增值稅和印花稅
1. 營(yíng)業(yè)稅及附加
孫先生應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%；同時(shí)，還應(yīng)繳納“營(yíng)業(yè)稅附加”，即隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，三者合計(jì)金額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的0.6%。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的，不區(qū)分房產(chǎn)類型，全額征收營(yíng)業(yè)稅。
孫先生出售這套住房應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅及附加＝售房收入×(5%+0.6%)＝1600000×(5%+0.6%)＝89600元
2. 個(gè)人所得稅
孫先生能夠提供合法、有效的售房合同、購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料，可據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。應(yīng)納稅額＝(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理稅費(fèi))×20%。其中：
“房產(chǎn)原值”為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。孫先生這套住房房產(chǎn)原值=1200000+18000=1218000元。
“合理稅費(fèi)”是指孫先生轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用，包括：
(1)支付的住房裝修費(fèi)用。孫先生能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列的是孫先生的姓名，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，裝修費(fèi)用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。裝修費(fèi)用最高扣除限額＝1218000×10%＝121800元
(2)支付的住房貸款利息。孫先生向銀行實(shí)際支付的按揭貸款利息1萬(wàn)元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
合理稅費(fèi)＝營(yíng)業(yè)稅及附加+住房裝修費(fèi)用+住房貸款利息＝89600+121800+10000=221400元。
這樣計(jì)算扣除后，孫先生應(yīng)繳個(gè)人所得稅＝(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi))×20%＝(1600000-1218000-221400)×20%＝32120元
特別提醒
1、存量房交易中有多個(gè)稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實(shí)性和公平性，納稅人務(wù)必妥善保管好購(gòu)房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過(guò)后才能在稅前據(jù)實(shí)扣除。
2、個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收可扣除合理稅費(fèi)中，公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10%。
3、個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收可扣除合理稅費(fèi)中，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
4、納稅人原購(gòu)房為裝
修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
買(mǎi)方應(yīng)繳稅：契稅
暫免繳納印花稅
本案例中，因?yàn)榻灰鬃》客瑫r(shí)符合以下條件：A。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；B。單套住宅套內(nèi)建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下；C。實(shí)際成交價(jià)款低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)款的1.44倍以下，因此，該房產(chǎn)屬于普通住房。
由于小林能提供房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)開(kāi)具的《個(gè)人名下房地產(chǎn)情況查詢證明》，并能出具《唯一住房誠(chéng)信保證書(shū)》，證明交易住房屬于家庭唯一住房，符合以下優(yōu)惠政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)90平方米的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，在轉(zhuǎn)讓收入×稅率3%的基礎(chǔ)上減半征收契稅。
因此，小林應(yīng)繳納契稅＝成交價(jià)格×3%×50%＝1600000×3%×50%＝24000