1．什么是風險

風險是一種不確定的事件或條件，一旦發(fā)生，就會對項目目標產(chǎn)生積極或消極的影響。項目風險源于任何項目中都存在的不確定性。     房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施項目開發(fā)過程中固有的風險，即項目開發(fā)的實際結(jié)果與計劃結(jié)果的變化程度，變化程度越大所謂的風險就越大。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的來源識別

在現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境中，房地產(chǎn)項目開發(fā)風險主要源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的管理水平不高、預測市場能力不強、組織協(xié)調(diào)能力和專業(yè)技術水平不高的失誤、不科學決策形成的風險以及開發(fā)項目所有參與各方造成的風險，表現(xiàn)在以下幾個方面：
   1）開發(fā)項目的市場定位風險。項目開發(fā)過程中最大的風險就是決策風險，市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設環(huán)境的品質(zhì)定位。一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險，從某種程度上講，其結(jié)果也是不可控制風險。

2）項目的資金支付能力風險。由于企業(yè)對開發(fā)項目的自有資金、資金籌措和融資能力估計過高，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制由于突發(fā)性事件造成嚴重失控、意外因素過多等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險，這些屬于可控制風險。
   3）開發(fā)項目的質(zhì)量風險。在設計階段，由于設計人員的設計錯誤或開發(fā)企業(yè)向設計提出違反設計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質(zhì)量問題。在施工階段，開發(fā)企業(yè)管理人員、監(jiān)理單位監(jiān)理人員、施工單位管理人員等對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質(zhì)量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風險，這些屬于可控制風險。
    4）項目的履約能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩，這些屬于可控制風險。

5）開發(fā)項目的 “創(chuàng)新”風險。由于當前的經(jīng)濟大環(huán)境，最合理使用項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求最大利潤，獲得既定利益是非常有必要的。

這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的，這種風險屬于可控風險。
   6）開發(fā)項目的“政府”風險?！罢憋L險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。這種風險是不可控風險，屬于高風險。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理

開發(fā)項目風險管理是通過風險管理規(guī)劃、風險識別、風險分析、風險應對規(guī)劃和風險監(jiān)控，并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導