摘要:造價(jià)控制是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素之一，造價(jià)的控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。本文根據(jù)筆者多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)，分別從從工程造價(jià)的特點(diǎn)及含義以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中造價(jià)的全過(guò)程控制進(jìn)行了研究，并提出了一些具體的措施。
關(guān)鍵詞: 造價(jià)控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)用
工程造價(jià)通俗講就是建筑工程的建造價(jià)格，目前中國(guó)建筑工程界對(duì)工程造價(jià)的含義有兩種方式：①工程造價(jià)就是工程價(jià)格。就是建成一項(xiàng)建筑工程，實(shí)際或預(yù)計(jì)在技術(shù)勞務(wù)市場(chǎng)、設(shè)備市場(chǎng)、土地市場(chǎng)，以及承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建設(shè)工程總價(jià)格和建筑安裝工程的價(jià)格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對(duì)象，通過(guò)招投標(biāo)、承發(fā)包或其他交易方式，在進(jìn)行多次特性預(yù)估的基礎(chǔ)上，最終形成的價(jià)格。②從業(yè)主和投資者的角度來(lái)定義的話，工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程實(shí)際開(kāi)支或預(yù)期開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。
1.工程造價(jià)構(gòu)成及特點(diǎn)
1.1我國(guó)工程造價(jià)的構(gòu)成
從定義上講，“工程造價(jià)”里的“工程”包括各類(lèi)的工程項(xiàng)目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設(shè)工程類(lèi)的工程。工程造價(jià)的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對(duì)于建設(shè)工程的投資者，市場(chǎng)條件下工程造價(jià)就是建設(shè)工程項(xiàng)目投資，是獲得項(xiàng)目要付出的價(jià)格；同時(shí)也是投資者在作為市場(chǎng)供給主體出售建設(shè)項(xiàng)目時(shí)定價(jià)的基礎(chǔ)。
1.2工程造價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)工程造價(jià)有個(gè)別性、層次性、大額性、動(dòng)態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點(diǎn)決定的。工程造價(jià)的范圍較廣，涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)、各行業(yè)，涉及到社會(huì)再生產(chǎn)的各個(gè)具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，所以工程造價(jià)的作用和影響都很大 [1]。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)控制
2.1設(shè)計(jì)是有效控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的前提
房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)是指工程項(xiàng)目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件以及圖紙的整個(gè)活動(dòng)過(guò)程，工程設(shè)計(jì)是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。研究表明：初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在75％-95％指尖 ；技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在35％-75％指尖 ；施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性只有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價(jià)，設(shè)計(jì)階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。
2.2工程招投標(biāo)是有效控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的核心
通過(guò)招投標(biāo)的形式來(lái)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在降低工程造價(jià)、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的選擇尤其要慎重，因?yàn)槭┕り?duì)伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。在選擇施工隊(duì)伍時(shí)主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資信情況以及建設(shè)業(yè)績(jī)等。我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)和建項(xiàng)目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項(xiàng)目建設(shè)業(yè)績(jī)的有著豐富經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)出任項(xiàng)目經(jīng)理。
還有大型項(xiàng)目中的很多分項(xiàng)工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門(mén)窗及所有門(mén)窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機(jī)安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價(jià)，又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度。對(duì)于諸如下述專(zhuān)業(yè)工程應(yīng)由甲方直接發(fā)包，由其它獨(dú)立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行：
(1)樁基工程；
(2)強(qiáng)夯工程和軟件基處理工程；
(3)室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；
(4)大型土石方開(kāi)挖回填工程(包括場(chǎng)地大型土石方、地下室大型土石方等)；