江湖中曾經(jīng)有個(gè)傳說，說孫宏斌是個(gè)“務(wù)實(shí)的理想主義者”，我從未相信。關(guān)于他的傳說太多，筆者更愿意相信他是個(gè)“偏執(zhí)狂”，是個(gè)“地產(chǎn)賭徒”，似乎這才是“梟雄”的屬性。不可否認(rèn)，他是個(gè)不折不扣的“梟雄”，理想主義大概是其成為“梟雄”的原始動(dòng)力，而“務(wù)實(shí)”、“理性”是成功者應(yīng)有的素質(zhì)，孫宏斌失敗過，但他又一次成功了。
10月7日，融創(chuàng)中國（1918.HK）成功于香港聯(lián)交所主板掛牌上市，淡出江湖數(shù)年的孫宏斌心情不錯(cuò)，開始約訪一些業(yè)界朋友。在北京長城飯店，見到傳說已久的孫宏斌，儒雅、沉穩(wěn)、親和，訪談如老友敘舊那樣開始了。
融創(chuàng)上市，有了資本市場(chǎng)的認(rèn)可，很多關(guān)于孫宏斌的猜忌自然煙消云散，孫也顯得格外輕松。提及上市，孫認(rèn)為那是企業(yè)發(fā)展到一定程度必經(jīng)的程序，并不意味著擴(kuò)張的開始。孫并不忌諱談及順馳，說到過去，老孫甚至還有些興奮。
理想驅(qū)動(dòng)，
非理性下的理性脈絡(luò)
“那是年輕時(shí)的事，年輕時(shí)就應(yīng)該干點(diǎn)年輕人該干的事！”——孫宏斌
1963年出生的孫宏斌，2003年發(fā)動(dòng)順馳全國擴(kuò)張戰(zhàn)略的時(shí)候剛滿40歲，在企業(yè)家中的確屬年輕。25歲時(shí)，孫已是聯(lián)想的少將，主管全國各地開辟的18家分公司，年輕、張揚(yáng)卻使自己遭受了4年囹圄之禍。
曾經(jīng)“聯(lián)想”，更有“理想”！回望順馳，那是地產(chǎn)江湖不可磨滅的青春記憶！一家名不見經(jīng)傳的天津房地產(chǎn)企業(yè)突然殺將出來，以超乎尋常的態(tài)勢(shì)攻城略地。2003年12月8日，順馳“一拍成名”，以9.05億元獲得在北京的第一塊土地“大興1號(hào)地”，當(dāng)時(shí)底價(jià)只有4.3億。順馳以攪局者出現(xiàn)在全國各地的土地拍賣市場(chǎng)，制造了一個(gè)個(gè)“天價(jià)地”，在萬科等老大那兒虎口拔牙。
2003年7月開始，順馳一年時(shí)間從1個(gè)城市進(jìn)軍到北京、上海、南京、無錫、蘇州、成都、武漢等16個(gè)城市，拿地近千萬平方米，僅需要支付的土地款就高達(dá)100億元?！绊橊Y軍團(tuán)”迅速膨脹到將近8000人，20多歲的年輕員工就當(dāng)上集團(tuán)副總裁，孫宏斌聲稱2004年銷售額要達(dá)100億元。要知道，當(dāng)年銷售額最高的房地產(chǎn)企業(yè)也不過回收了60億元銷售款。所有這些，看似都是非理性膨脹。
順馳是在膨脹，清華理工科畢業(yè)的孫宏斌不會(huì)沒有根據(jù)地讓它膨脹。孫對(duì)于大勢(shì)的判斷及行業(yè)未來的預(yù)測(cè)是很有前瞻性的，理性脈絡(luò)非常清晰。
一.預(yù)判大勢(shì)，先覺先行動(dòng)
2002年5月9日國土資源部11號(hào)令公布，規(guī)定自7月1日起，各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。經(jīng)過一年調(diào)研，順馳于2003年7月召開蟒山會(huì)議，就進(jìn)軍全國形成一致意見。孫宏斌對(duì)于“招拍掛”將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的劇變最先知覺，同樣他也深知這留給自己的機(jī)會(huì)只有一年。接下來的攻城略地，是為了爭(zhēng)當(dāng)先發(fā)之箭。
孫宏斌在麥克納馬拉的《越戰(zhàn)的回顧與反思》中找到了共鳴，麥總結(jié)越戰(zhàn)失敗的重要原因之一，是自己事情太多，沒有足夠的精力去研究陌生國度的一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。孫堅(jiān)信自己對(duì)大勢(shì)的判斷并沒有錯(cuò)。
二.重點(diǎn)部署，不瞻前顧后
對(duì)于城市的選擇，融創(chuàng)將重點(diǎn)放在長三角，不去浙江、不去房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的珠三角。順馳是“面粉比面包貴”的始作俑者，那么多年過去了，這樣的故事在各大城市仍在上演，回頭再看，當(dāng)時(shí)的天價(jià)地難道貴嗎？深知開發(fā)節(jié)奏的重要性，順馳對(duì)于資金運(yùn)作的理解到了極致，制造的“天津速度”超過了“深圳速度”，北京領(lǐng)海拿地到開盤時(shí)間為6個(gè)月零10天，在這方面“碧桂園”可以說是追隨者。準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)即將進(jìn)入“圈地—圈錢—再圈地”的時(shí)代，2004年順馳中國已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的海外融資、上市計(jì)劃。孫也非常清晰地認(rèn)識(shí)到發(fā)展不過十年的地產(chǎn)行業(yè)，人才饑荒適應(yīng)不了行業(yè)的大發(fā)展，大膽啟用青年才有可能高效地