提要：當(dāng)大城市的人口不再迅速膨脹的時候，或許就意味著依靠土地紅利野蠻生長的中國房地產(chǎn)舊模式碰到了天花板。中國正在經(jīng)歷這一過程，一些大城市當(dāng)下的主要課題已是如何控制城市人口。 

　　當(dāng)大城市的人口不再迅速膨脹的時候，或許就意味著依靠土地紅利野蠻生長的中國房地產(chǎn)舊模式碰到了天花板。中國正在經(jīng)歷這一過程，一些大城市當(dāng)下的主要課題已是如何控制城市人口。 

　　萬科總裁郁亮曾把中國房地產(chǎn)行業(yè)過去十幾年的發(fā)展形容為足球賽的“上半場”。在他看來，遍地黃金的時代已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)的競爭態(tài)勢和勢力格局仍然充滿變數(shù)。 

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)商們的下半場清晰可見，從2009年開始，地產(chǎn)商們開始把目標(biāo)瞄向三個領(lǐng)域：二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融。 

　　萬科董事長王石(微博 博客)為萬科定下了未來10年3000億的目標(biāo)，但同時他也下了死命令，2011年萬科的銷售額不能超過1400億。在2010年為萬科的商業(yè)地產(chǎn)和住宅的比例找到了二八的平衡點(diǎn)后，這位全世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)的精神領(lǐng)袖正在尋找新的速度平衡。但是，如何將既有成長的模板復(fù)制到多路出擊的千億萬科時代，還需要突破資本、土地儲備和管理半徑等多項(xiàng)天花板。 

　　資本難題 

　　中國銀監(jiān)會已經(jīng)對大型房企集團(tuán)內(nèi)互?，F(xiàn)象的風(fēng)險提出警示。 

　　這是一個讓萬科頗為撓頭的問題。在2008年和2009年間，萬科多次為控股子公司和關(guān)聯(lián)方提供貸款擔(dān)保。2010年以來，萬科的擔(dān)保貸款沒有增加，主要得益于其信用貸款。 

　　一家股份制銀行的副行長稱，互保是大部分大型企業(yè)集團(tuán)貸款的主要來源，信用貸款對沖擊3000億級別的萬科來說肯定是杯水車薪，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，屆時的萬科可能貸款需求達(dá)到近千億的規(guī)模，如此龐大規(guī)模的融資對萬科的藍(lán)圖構(gòu)成了巨大壓力。 

　　截至2009年末，萬科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款，占萬科當(dāng)期175億元借款的絕大比例。 

　　并不是所有的金融機(jī)構(gòu)都認(rèn)可信用貸款的做法。在萬科現(xiàn)有長期借款的前五名中，萬科至2010年6月末的對中國銀行(3.25,0.00,0.00%)香港分行的4.89億美元外幣貸款，2009年發(fā)生的兩筆合計(jì)19億元兩年期信托借款，2010年發(fā)生的兩筆合計(jì)20億元兩年期信托借款，均需附帶包括擔(dān)保、質(zhì)押在內(nèi)的貸款條件。 

　　資本層面，萬科早就開始了布局。自2009年來萬科幾乎以零對價收購了16家香港空殼公司，甚至其中一天就收購了5家香港的殼公司。在資本壓力下，萬科資本騰挪的沖動不言自明。 

　　萬科在千億道路上突飛猛進(jìn)的同時，自身財(cái)務(wù)狀況也開始了變化。 

　　萬科三季報(bào)顯示，前三季其現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)12億，上年同期則是正數(shù)112億；同時其前三季度銷售收入223億元，但經(jīng)營性現(xiàn)金流入是598億，有63%的現(xiàn)金流不是來自當(dāng)期的銷售收入。 

　　雖然規(guī)模得到急劇擴(kuò)大，但萬科的自我造血能力一直沒有顯著改善。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年萬科按照前三季度的利潤折約為50億元，而這意味著萬科6年來的利潤增長不到5倍。 

　　深圳一私募機(jī)構(gòu)稱，未來3000億的萬科中，還包含了利潤更低的商業(yè)物業(yè)，如果萬科的成本控制沒有得到大幅下降的話，比1000億萬科的利潤可能也高不了多少，一旦股東沒有分享到企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的收益時，股市上的再融資將會是個挑戰(zhàn)。 

　　土儲挑戰(zhàn) 

　　萬科在服務(wù)外包、專注于拿錢和拿地的同時，奉行快速周轉(zhuǎn)的萬科需要消耗大量的土地，