導(dǎo)讀：2011年，萬(wàn)科正式進(jìn)入后千億時(shí)代。站在這個(gè)新平臺(tái)上，萬(wàn)科的管理層在思考哪些問(wèn)題?王石的三年游學(xué)之旅正式啟動(dòng)，會(huì)對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)生怎樣的影響?
在風(fēng)云變幻的2010年，得益于審時(shí)度勢(shì)的經(jīng)營(yíng)策略，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司跑贏了行業(yè)大勢(shì)。對(duì)于這些經(jīng)受住了市場(chǎng)檢驗(yàn)的“信條”，萬(wàn)科在2011年選擇繼續(xù)堅(jiān)守。
2011年，萬(wàn)科正式進(jìn)入后千億時(shí)代。站在這個(gè)新平臺(tái)上，萬(wàn)科的管理層在思考哪些問(wèn)題?王石的三年游學(xué)之旅正式啟動(dòng)，會(huì)對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)生怎樣的影響?這些都在考驗(yàn)著萬(wàn)科。
堅(jiān)守既有戰(zhàn)略不變
“首先，近年來(lái)一再?gòu)?qiáng)調(diào)‘不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢摹弧瓌t在2011年不會(huì)改變”，1月21日，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)回答了上述問(wèn)題，這意味著萬(wàn)科仍然堅(jiān)持“快速周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)以及審慎投資”的策略。
萬(wàn)科對(duì)于銷售速度一直有著量化的標(biāo)準(zhǔn)，即項(xiàng)目開(kāi)盤的第一個(gè)月內(nèi)必須銷售60%?！斑@意味著將房子的定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)和客戶?！?/SPAN>
萬(wàn)科面向自住購(gòu)房者、中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位，讓其在過(guò)去的兩三年中抵御住了調(diào)控的影響。這一產(chǎn)品定位在2011年會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持下去。“144平方米以下的房子，在2009年萬(wàn)科銷售的房源中占了86%，2010年是88%，希望2011年這個(gè)比例能進(jìn)一步提高?！弊T華杰透露。
在2010年，萬(wàn)科購(gòu)地的金額達(dá)到567億元，在各大開(kāi)發(fā)商中“名列前茅”。對(duì)此，譚華杰認(rèn)為，評(píng)判這個(gè)“開(kāi)銷”是否合理，主要不應(yīng)該看購(gòu)地金額的絕對(duì)值，而應(yīng)該看土地購(gòu)置金額除以銷售金額的比值?！叭ツ隉o(wú)論是銷售金額、還是銷售面積，萬(wàn)科都是第一，在銷售規(guī)模達(dá)到1100億元、比行業(yè)內(nèi)第二的開(kāi)發(fā)商的盤子大很多的情況下，相信這一比值在大企業(yè)中應(yīng)該是比較低的?！弊T華杰進(jìn)一步補(bǔ)充道，在2010年前三個(gè)季度，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是正的，可以肯定第四季度數(shù)據(jù)公布后，全年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流亦為正;與此同時(shí)，這幾年公司的凈負(fù)債率都持續(xù)下降。這些數(shù)據(jù)，顯示了萬(wàn)科謹(jǐn)慎投資的原則。
“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”，仍將是萬(wàn)科拿地的原則，以此規(guī)避土地價(jià)格比較貴、競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的市場(chǎng)。另一方面，會(huì)利用戰(zhàn)略縱深來(lái)開(kāi)拓業(yè)務(wù)，因?yàn)檫M(jìn)駐的城市多了，區(qū)域構(gòu)成的層次結(jié)構(gòu)比較豐富，一、二、三線城市都有，可以獲取項(xiàng)目的范圍比較廣，如果其中一部分城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)高熱情況，可以通過(guò)其他城市的業(yè)務(wù)來(lái)平衡。
非住宅業(yè)務(wù)占比不超20%
一向?qū)π蝿?shì)極具敏感度的萬(wàn)科，絕不會(huì)面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)守成。譚華杰介紹，隨著城市功能的轉(zhuǎn)變、住房需求的變化，在產(chǎn)品策略上，萬(wàn)科也有一些適應(yīng)新需求的舉措。
萬(wàn)科的業(yè)態(tài)會(huì)在2011年出現(xiàn)多元化趨勢(shì)。在2009年的年報(bào)中，萬(wàn)科就已經(jīng)透露出對(duì)養(yǎng)老住宅、旅游度假物業(yè)的興趣?！半S著目前社會(huì)老齡化的趨勢(shì)以及休閑度假需求的增長(zhǎng)，居住需求也呈現(xiàn)出市場(chǎng)細(xì)分的狀態(tài)。健康養(yǎng)老型的物業(yè)和度假型物業(yè)也是今后要瞄準(zhǔn)的重要方向?！弊T華杰透露，在2011年，萬(wàn)科就會(huì)有這些類型的物業(yè)落地、推向市場(chǎng)。
而萬(wàn)科此前提出的加大非住宅業(yè)務(wù)的比重，在2011年會(huì)持續(xù)下去。但譚華杰強(qiáng)調(diào)，持有型商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)椴环先f(wàn)科快速增長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以一般不輕易涉足;但在與住宅配套的非住宅業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科的確在努力提升能力，預(yù)計(jì)非住宅業(yè)務(wù)的占比也會(huì)提升?！耙?yàn)殡S著一些城市功能定位發(fā)生變化，很多城市在出讓住宅地塊時(shí)要求配建非住宅物業(yè)的情況越來(lái)越多，做好非住宅物業(yè)已經(jīng)成為有機(jī)會(huì)做住宅的先決條件。雖然萬(wàn)科的主要興趣還是在做住宅，但為了做好住宅，我們不得不提升非住宅業(yè)務(wù)