摘要:基于房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以及供應(yīng)鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀,將精益思想和供應(yīng)鏈管理思想運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)中,提出了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式,并就精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作以及精益管理平臺的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)分析,同時探討了在精益供應(yīng)鏈中精益設(shè)計、精益施工和精益營銷等具體應(yīng)用,是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行了深層次探索。
關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開發(fā)
一、引言
隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,客戶的個性化需求日益突出,為顧客提供定制化產(chǎn)品,全面提升顧客滿意度,已成為房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的必然趨勢。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式,重新認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí),建立適合市場要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)供應(yīng)鏈之間的競爭,要以顧客為中心,快速地響應(yīng)用戶需求,僅憑單個企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈中去,這正是本文論述的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)集成開發(fā)精益供應(yīng)鏈,就是將房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來,快速響應(yīng)顧客多變的需求,其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2],相關(guān)文獻(xiàn)很少,基于房地產(chǎn)開發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東,蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷中,主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開發(fā)的源泉;陳偉寧,倪衛(wèi)紅[4]對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點(diǎn)探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用,使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化,為企業(yè)在復(fù)雜多變的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競爭優(yōu)勢提供了理論研究。
本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈,建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開發(fā)模式,并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作關(guān)鍵問題進(jìn)行詳細(xì)分析,形成一套通用的業(yè)務(wù)流程,使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費(fèi)者需求,為房地產(chǎn)開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行,提供一次有意義的理論探索。
二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式
(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營銷服務(wù)四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等內(nèi)容;營銷服務(wù)階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計、施工、營銷代理、咨詢機(jī)構(gòu)等諸多專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售等工作委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成,使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè),組織引導(dǎo)各種有效資源,提高自身競爭力。
在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時,將精益思想引入供應(yīng)鏈中,形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式。將相對獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個整體,將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)全過程,提供項(xiàng)目管理信息交流平臺,集成處理各階段所需信息,優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)流程,協(xié)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個階段的優(yōu)化運(yùn)行,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計、施工管理到銷售全過程的精益管理。
(二)運(yùn)作架構(gòu)
本文所探討的房地產(chǎn)精益