原本定于去年12月1日開始執(zhí)行的北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，購房人卻直到去年12月18日才見到真章兒：中糧萬科長陽半島、綠地花都苑成為首批“吃螃蟹”的項(xiàng)目。然而，記者昨天從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，這也是北京宣布執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管1個(gè)月內(nèi)，僅有的兩個(gè)被監(jiān)管上市樓盤，這與這項(xiàng)制度執(zhí)行前新盤趕趟兒領(lǐng)取預(yù)售許可證時(shí)的盛況大相徑庭。值得注意的是，每個(gè)樓盤接受預(yù)售資金監(jiān)管的數(shù)額，揭示了其建筑成本，變相開啟了“曬房價(jià)”大幕。
引得眾多開發(fā)商規(guī)避的預(yù)售資金監(jiān)管影響有多大？從監(jiān)管數(shù)額看，長陽半島擬售面積約7.8萬平方米，監(jiān)管資金約3.2億元。每平方米房價(jià)中“被監(jiān)管”資金達(dá)到4150元，約占到成交均價(jià)1.6萬元/平方米的26%?；ǘ荚返某山痪鶅r(jià)約為1.58萬元/平方米，但每平方米“被監(jiān)管”資金卻為3500元，約占總房款的22%。
根據(jù)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃。銀行會(huì)根據(jù)計(jì)劃中設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)放款。其中，項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所需的建筑安裝、材料設(shè)備、配套建設(shè)和代征代建等費(fèi)用確定，基本涵蓋了一個(gè)樓盤的全部建筑成本。
“每個(gè)樓盤的預(yù)售監(jiān)管數(shù)額是由開發(fā)商申報(bào)，并經(jīng)過區(qū)縣住建委批準(zhǔn)的，但每個(gè)地區(qū)的監(jiān)管數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)相對統(tǒng)一?！币晃槐槐O(jiān)管的開發(fā)商披露，如去年12月18日開盤的房山區(qū)兩樓盤就頗有代表性，以長陽半島為代表的精裝修樓盤每平方米須被監(jiān)管4150元，以花都苑為代表的毛坯樓盤每平方米須被監(jiān)管3500元，這一數(shù)額也代表了樓盤各自的建筑成本，可以讓購房人心中有數(shù)。
市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，全市各區(qū)縣均已分別測算出每個(gè)區(qū)域內(nèi)精裝房、毛坯房的資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額，通常來說，這一數(shù)額會(huì)略高于開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，以確保每個(gè)樓盤能夠順利竣工交用。從區(qū)域上看，朝陽、海淀等六城區(qū)樓盤工程建設(shè)費(fèi)用還要低于大興、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。
“每個(gè)區(qū)域最終確定的監(jiān)管數(shù)額，可以說都是開發(fā)商與政府部門博弈的結(jié)果，這一制度對銷售業(yè)績較好的開發(fā)商比較有利?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡f，《辦法》規(guī)定，進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請將超出部分轉(zhuǎn)出。而從已經(jīng)執(zhí)行監(jiān)管的兩個(gè)樓盤分析，“被監(jiān)管”資金至少要占到全部預(yù)售資金的20%，新盤銷售不佳，會(huì)拖延開發(fā)商使用“超出部分”資金的時(shí)間。