提要：在全國范圍內(nèi)推行政府投資項目代建制的過程中，同其他代建單位相比，房地產(chǎn)企業(yè)作為項目工程的代建單位，在組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)管理、資金管理、項目管理、風(fēng)險管理等方面有著明顯的比較優(yōu)勢。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；代建；資金管理；風(fēng)險管理；比較優(yōu)勢
建設(shè)工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程項目管理模式。在我國，“代建制”是指政府投資主管部門對政府投資基本建設(shè)項目，按照建設(shè)（使用）單位提出的使用與功能要求，采用招投標(biāo)方式選定專業(yè)工程項目管理單位（代建人），委托其進行項目建設(shè)，建成竣工驗收后移交給建設(shè)（使用）單位的項目管理制度。
在各省市大力推行代建制度的同時，由于國家還沒有統(tǒng)一的關(guān)于代建制的管理辦法或法規(guī)，根據(jù)各省、市的政府投資省屬非經(jīng)營性項目代建管理辦法一般規(guī)定，代建機構(gòu)一般必須具備以下條件：
?。?）具有獨立的事業(yè)或企業(yè)法人資格；
?。?）具有與從事項目建設(shè)管理相匹配的組織機構(gòu)、管理能力、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員；
?。?）具有與代建項目規(guī)模相應(yīng)的設(shè)計、監(jiān)理、工程咨詢、施工總承包、房地產(chǎn)開發(fā)一項或多項資質(zhì)；
?。?）具有與開展項目代建工作相適應(yīng)的資產(chǎn)。
由于在項目建設(shè)中代建人具有法人地位，擁有法人的權(quán)利，同時承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。選擇什么類型或選擇具有什么資質(zhì)類別的法人機構(gòu)來作代建機構(gòu)，現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的認識和相關(guān)的政策規(guī)定。按照國家目前可從事類似代建工作的法人機構(gòu)來看，基本上分為三大類：一是管理咨詢類公司。包括項目管理公司、工程監(jiān)理咨詢、造價管理、招標(biāo)公司、具有咨詢資質(zhì)的設(shè)計院等；二是工程施工總包類公司。例如，施工總包單位；三是房地產(chǎn)開發(fā)公司、投融資公司等。那么，在具體的項目代建單位發(fā)包過程中，選擇什么樣的代建單位是發(fā)包人直接面臨的問題。如何選擇代建機構(gòu)，要結(jié)合政府投資項目的特點考慮，首先以滿足使用人的合理需求為目的，兼顧資金來源、償還及管理，綜合各項因素使投資和建設(shè)的風(fēng)險降到最小。同時，應(yīng)充分考慮目前代建單位根據(jù)代建合同需承擔(dān)的工作內(nèi)容和主要職責(zé)。
現(xiàn)階段代建單位的工作內(nèi)容和主要職責(zé)主要分為項目建設(shè)前期階段、項目的實施階段以及項目竣工驗收階段：
?。?）項目建設(shè)前期階段，依據(jù)批準的項目建議書組織開展項目可行性研究報告編制及報批工作；組織開展工程勘察、設(shè)計等招標(biāo)工作，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報省代建項目管理部門備案；組織開展項目初步設(shè)計及概算的編制及報批工作；辦理計劃、規(guī)劃、土地、拆遷、施工、環(huán)保、消防、水電、園林、綠化和市政等有關(guān)報批手續(xù)；
?。?）項目的實施階段，組織施工圖設(shè)計文件的編制及報審工作；組織工程施工、監(jiān)理和設(shè)備、材料采購招標(biāo)，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報省代建項目管理部門備案；負責(zé)工程合同的洽談與簽訂；編制項目年度投資計劃和年度基建支出預(yù)算，報送省代建項目管理部門和使用單位；向省建設(shè)行政主管等有關(guān)主管部門報告工程質(zhì)量安全情況；
?。?）竣工驗收交付階段，組織工程中間驗收和竣工驗收，并將驗收結(jié)果報告省代建項目管理部門；編制項目竣工財務(wù)決算報告，經(jīng)省代建項目管理部門審查后報省財政部門審批。負責(zé)將項目竣工及有關(guān)項目建設(shè)的技術(shù)資料完整地整理匯編移交，并按批準的資產(chǎn)價值向使用單位辦理資產(chǎn)交付手續(xù)。
隨著國家投資體制改革的進行，現(xiàn)階段以房地產(chǎn)企業(yè)公司作為代建機構(gòu)比其他企業(yè)具有優(yōu)勢，更為可行。
房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的組織優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨立運營的企業(yè)，有自己完整的企業(yè)組織機構(gòu)，最重要的是其組織機構(gòu)的職能同同代建人的工作內(nèi)容和主要職責(zé)基本相吻合。房地產(chǎn)企業(yè)除了領(lǐng)