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構(gòu)筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目運作的管理基石

2006/12/18 8:47:12 |  23429次閱讀 |  來源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評論】發(fā)表評論

能夠在同一時間同時運作多個處于不同開發(fā)周期的項目,是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成熟的標(biāo)志,也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向規(guī)模化的必經(jīng)之路。然而多項目運作管理相對單個項目管理要復(fù)雜得多,它需要企業(yè)在多個項目之間協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有資源,以獲取最佳的項目實施組合。同時對企業(yè)的人力資源也提出了更高的要求。但這些困難,對房地產(chǎn)企業(yè)來說并非無法克服的。通過靈活的運用現(xiàn)有的管理工具,就可以構(gòu)筑起房開地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目運作的管理基石,使之成為企業(yè)的一項重要競爭能力。

選擇合適的組織與項目管理模式

房地產(chǎn)開發(fā)項目運作可以采用職能式、項目式和矩陣式等三種不同的項目管理模式。

職能式的項目管理,完全由項目拓展、設(shè)計、工程、銷售等職能部門根據(jù)項目不同的開發(fā)階段介入項目管理。職能式的項目管理部門分工高度專業(yè)化,能在項目開發(fā)的過程中最大限度的反復(fù)利用內(nèi)部資源。但部門與部門間的溝通協(xié)調(diào)較多,決策緩慢,項目對外界環(huán)境的反應(yīng)不敏感。在同時運作多個項目時,這種矛盾更加突出。

項目式的項目管理,是指項目公司作為項目開發(fā)的全權(quán)主體,在其下設(shè)立該項目專門的拓展、設(shè)計、工程、銷售部門或崗位。在這種開發(fā)模式下,項目能夠快速的對外部環(huán)境的變化做出反應(yīng),但總部對項目控制較弱,存在較大的風(fēng)險。特別是在多個項目同時運作時,資源閑置的現(xiàn)象特別突出。

矩陣式的項目管理,是指項目部成為項目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體,拓展、設(shè)計、工程、銷售等職能部門成為項目資源提供、建議與監(jiān)督主體。項目部由各職能部門抽調(diào)專人組建,項目成員既對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),也對項目經(jīng)理負(fù)責(zé)。矩陣式的項目管理能對外界環(huán)境做出較快反應(yīng)的同時,避免了資源的閑置,但其雙重領(lǐng)導(dǎo)的缺點也尤為明顯。

三種項目管理模式各有其自身的特點,這就需要從事多項目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和管理重點的需要進(jìn)行靈活選擇和運用。僅從事同城多項目運作的房地產(chǎn)開發(fā)公司,應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)的控制重點設(shè)立項目拓展、設(shè)計、工程、銷售、成本、采購等職能部門,同時采用矩陣式的項目管理模式。而從事異地多項目運作的房地產(chǎn)開發(fā)公司,則可以考慮在總部成立拓展、設(shè)計、成本等職能部門進(jìn)行總體控制,在地方公司成立工程、銷售、采購等部門進(jìn)行項目實施控制,并在地方公司內(nèi)部仍采用矩陣式的項目管理模式。

建立清晰的權(quán)責(zé)體系

清晰的權(quán)責(zé)體系是克服房地產(chǎn)企業(yè)多項目運作中雙重領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)責(zé)不清的一種重要管理工具。為了分清項目開發(fā)過程中的各項權(quán)責(zé)、削弱雙重領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)面影響,應(yīng)該從部門職責(zé)和業(yè)務(wù)流程兩個維度來構(gòu)建權(quán)責(zé)體系。通過部門職責(zé)維度,區(qū)分清楚職能部門間、職能部門與項目部間的職責(zé)權(quán)限。通過業(yè)務(wù)流程維度,將公司的權(quán)責(zé)具體到項目開發(fā)過程中的具體環(huán)節(jié)。以兩個維度的交叉,明確出項目開發(fā)中的關(guān)鍵事項由哪個部門具體負(fù)責(zé),哪些部門參與,并由哪級管理層最終確定。

業(yè)務(wù)流程體系

清晰的權(quán)責(zé)體系告訴每個部門應(yīng)該做什么,但并沒有解決如何做的問題,因此還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步建立起業(yè)務(wù)流程體系以規(guī)范和支撐多項目的運作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流程體系首先應(yīng)該從房地產(chǎn)開發(fā)的價值鏈考慮,從項目拓展、產(chǎn)品策劃、設(shè)計管理、工程管理、營銷管理、客服管理等方面建立起基于價值創(chuàng)造和面向客戶并對靈活應(yīng)對市場的流程模塊。同時還應(yīng)該從管理支撐角度考慮,建立起成本、采購等方面的流程模塊。越靠近房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈前端,經(jīng)營操作風(fēng)險越大,但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤、產(chǎn)品質(zhì)量等起決定性因素,因此項目拓展、產(chǎn)品策劃、設(shè)計管理等流程應(yīng)該重點關(guān)注品質(zhì)、成本策劃以及風(fēng)險的控制。價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和質(zhì)量具體控制階段,決定了利潤的最終實現(xiàn)大小和產(chǎn)品的最終質(zhì)量,因此工程、成本、采

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