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淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理文化建設(shè)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作

2006/8/25 14:47:20 |  4091次閱讀 |  來源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評論】發(fā)表評論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,本身就是一個項(xiàng)目,因此,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就有項(xiàng)目的一些屬性,一次性,有明確的開始和完成時間,所有是暫態(tài)性的;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是獨(dú)特的產(chǎn)品、服務(wù)或結(jié)果;同時房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又是一個漸進(jìn)的認(rèn)識過程、定義過程和明細(xì)的規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計過程、實(shí)施過程和工程交驗(yàn)過程。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有上述特性,因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)目過程中,具有很多不確定性,所以房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險無處不在。

首先,我們找出在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期啟動和計劃階段的10大風(fēng)險。然后對項(xiàng)目兩階段主要風(fēng)險的應(yīng)對措施。

啟動:是組織承諾批準(zhǔn)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段。

對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目這一階段的主要工作有:地塊選擇、房地產(chǎn)市場調(diào)查、購房者心理分析、開發(fā)項(xiàng)目市場定位。
這一階段的可交付成果是:地塊選擇評估報告、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告。
這一階段的風(fēng)險是:1、地塊、地段選擇失誤,2、地塊價格與價值相背離,3、地塊不利于設(shè)計規(guī)劃,4、地塊整治費(fèi)用太大,5、市場調(diào)查內(nèi)容與地塊適應(yīng)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)偏離,6、調(diào)查的方法和途經(jīng)有誤,7、調(diào)查對象有誤,8、購房者心理和行為分析出現(xiàn)偏差,9、產(chǎn)品的市場客戶群判斷失誤,10、產(chǎn)品市場定位失誤。

在主要風(fēng)險識別出來后,緊接著進(jìn)入評估過程,風(fēng)險評估包括定性評估和定量評估,對評估出來的風(fēng)險按其對項(xiàng)目影響的得失量大小進(jìn)行排序。對排在第1位的風(fēng)險,建議采取規(guī)避手段進(jìn)行解決。當(dāng)然對風(fēng)險應(yīng)對措施與項(xiàng)目發(fā)起人對風(fēng)險的態(tài)度和風(fēng)險承受程度有關(guān),因?yàn)楦唢L(fēng)險常伴隨高回報。項(xiàng)目啟動階段識別出來的風(fēng)險,在整個項(xiàng)目中,均屬于高風(fēng)險。在采取如下應(yīng)對措施:規(guī)避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受的選擇中,要特別小心謹(jǐn)慎。如項(xiàng)目地塊選擇失誤,將導(dǎo)致項(xiàng)目在后續(xù)運(yùn)作過程中,處于被動局面。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,這一階段特別重要。因?yàn)?,任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是將做從未做過的事情,所做計劃工作的多少,必須與公司的規(guī)模和項(xiàng)目的規(guī)模相適應(yīng)。如某公司有意投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,首先決定要開發(fā)的項(xiàng)目量有多大,這必須與公司的資金實(shí)力匹配;其次是地塊的選擇,為了從經(jīng)營角度和運(yùn)作角度考慮,在地塊選擇時,最好選擇三個以上不同地塊,分別對它的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)特性進(jìn)行前期初步比較,同時與三個土地提供單位進(jìn)行洽談。

計劃:界定和改進(jìn)目標(biāo),從各種備選的行動方案中選擇更好的方案,以實(shí)現(xiàn)所承擔(dān)項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)。
在計劃階段的風(fēng)險是,1、對公司的經(jīng)營戰(zhàn)略理解不透;2、項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)(質(zhì)量、進(jìn)度、成本)設(shè)定不準(zhǔn);3、缺乏歷史信息;4、開發(fā)項(xiàng)目無準(zhǔn)確的產(chǎn)品描述;5、沒有工作分解結(jié)構(gòu)(WBS);5、項(xiàng)目開發(fā)的約束條件(人員、資金、技術(shù)、設(shè)備等)識別不夠;6、無備選方案或備選方案雷同;7、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員缺乏相關(guān)的技能和知識;8、信息溝通不暢;9、高層不支持計劃工作;10、對計劃的本身認(rèn)識有誤。

界定目標(biāo),在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,如何界定目標(biāo)?首先,必須明確公司的戰(zhàn)略意圖,公司戰(zhàn)略大致分為:維持型戰(zhàn)略、發(fā)展型戰(zhàn)略、衰退型戰(zhàn)略、退出型戰(zhàn)略。知道了公司級的戰(zhàn)略定位,開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位。再進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)層的競爭戰(zhàn)略和職能層的職能支持戰(zhàn)略,如采購戰(zhàn)略、生產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略、物業(yè)管理戰(zhàn)略、財務(wù)戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等。在了解上述戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上,識別項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)。

因此,目標(biāo)是為戰(zhàn)略服務(wù)的,具體操作方案、運(yùn)作措施是為目標(biāo)服務(wù)的。沒有目標(biāo)的運(yùn)作措施是無源之水、無本之末。他們的關(guān)系是:公司戰(zhàn)略→項(xiàng)目戰(zhàn)略→業(yè)務(wù)戰(zhàn)略(職能戰(zhàn)略)→目標(biāo)→實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案或措施。

從各種備選方案中選擇最好方案,就是多方案比較和決策的過程。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

目中的理解是:多候選地塊比較;多策劃單位比較;多策劃方案比較;多規(guī)劃設(shè)計單位比較;多規(guī)劃設(shè)計方案比較;多施工圖設(shè)計單位比較;多種結(jié)構(gòu)形式比較;多種設(shè)計用材比較;多個監(jiān)理實(shí)施單位比較;多個施工單位實(shí)施比較;多個承包模式比較;多個合同形式比較;多種施工方案比較;多種付款形式比較;多種結(jié)帳方式比較等等。

以實(shí)現(xiàn)承擔(dān)項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo),就是在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在理解項(xiàng)目投資人的開發(fā)戰(zhàn)略后,準(zhǔn)確的設(shè)定總目標(biāo)。并針對項(xiàng)目總目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對目標(biāo)進(jìn)行細(xì)分,從而制定實(shí)現(xiàn)分目標(biāo)的方法和措施。所有的方法和措施是一個動態(tài)的管理過程,它隨項(xiàng)目的階段發(fā)展而作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。但項(xiàng)目總目標(biāo)一經(jīng)批準(zhǔn),就應(yīng)該保持不變。

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