工程項目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用,直接關(guān)系到項目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項目的時間管理(在房地產(chǎn)行業(yè)主要是項目進(jìn)度計劃的管理)的重要性對房地產(chǎn)公司是相當(dāng)?shù)闹匾?。出于資金安排和房屋銷售的需要,房地產(chǎn)公司會拿出一整套項目總體時間計劃安排,項目開工后,房地產(chǎn)公司不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間,這就要求工程項目必須在開盤前完成主體施工,在交房前完成項目竣工驗(yàn)收。
現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)嗎? 問題在于目前的工程施工往往是前松后緊,即前階段超期,后階段趕工的的現(xiàn)象,以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價,將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段,加大了公司物業(yè)管理成本。那么,如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程時間管理的水平呢?我們可以從項目的前期、中期、后期三個階段的工程時間管理的重點(diǎn)來進(jìn)行分析。
1、項目前期管理
1.1 合理制定時間計劃
項目的計劃和跟蹤是項目管理的核心思想,缺乏項目進(jìn)度計劃和計劃跟蹤的管理就談不上是時間管理。但是現(xiàn)實(shí)中,人們往往會因?yàn)閷Υ苏J(rèn)識不清,阻礙了計劃與跟蹤體系的建立;也因?yàn)槿狈τ行У姆绞椒椒?約束了計劃與跟蹤的貫徹和落實(shí)。計劃是控制管理的依據(jù),計劃制定合理則進(jìn)度管理成功了一半,計劃制定的不合理則進(jìn)度管理失敗的風(fēng)險增大了幾倍。
現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè) ,計劃制定不受重視,計劃的制定過程要么非常粗略,根本不根據(jù)自己公司自身的情況出發(fā),來編制計劃,要么以走過場、交差的形式敷衍,要么就是制定計劃后,經(jīng)常又隨意改變計劃,造成以后的工作混亂。一般來說,供高層監(jiān)控的計劃是里程碑式的宏觀計劃,可在項目早期定義,成為項目的總體“路線圖”。該計劃凸現(xiàn)項目控制的關(guān)鍵點(diǎn),也就是高級管理者最關(guān)注的信息:項目當(dāng)前處于什么階段、當(dāng)前達(dá)到了哪些里程碑、有哪些交付物、有哪些關(guān)鍵的任務(wù)等等。
公司制定計劃過程為:業(yè)務(wù)部門根據(jù)市場情況制定項目總體開發(fā)計劃框架,項目總體開發(fā)計劃框架經(jīng)各個部門審查,提出自己部門的意見,匯總后進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,報總經(jīng)理室批準(zhǔn),批準(zhǔn)后分發(fā)給各個部門,要各部門拿出各部門的詳細(xì)計劃節(jié)點(diǎn),如銷售部門根據(jù)總體開發(fā)計劃制定銷售計劃,項目部根據(jù)開發(fā)計劃和銷售計劃、國家標(biāo)準(zhǔn)、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃,兩部門在計劃中必須詳細(xì)列明。
需要其他部門配合的階段及要求,經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計劃,同樣需要在與其他部門交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注,最后再由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項目協(xié)調(diào)會,經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。
當(dāng)然,計劃制定過程可以有多種方式,但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面:計劃的制定應(yīng)以項目為中心,各部門圍繞項目制定詳細(xì)的計劃;計劃制定過程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計劃溝通,在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進(jìn)行確認(rèn);計劃在實(shí)施過程中修改需要得到各個部門的重視,不要隨意進(jìn)行修改或者單個部門的隨意修改,修改后必須拿入項目總體開發(fā)計劃之中,對總體計劃進(jìn)行平衡。
用來控制項目施工進(jìn)度的計劃應(yīng)該是優(yōu)化的計劃。計劃的優(yōu)化,是提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。施工工期、資源投入量與成本消耗量,是三個相互聯(lián)系又相互制約的因素。項目施工進(jìn)度計劃的優(yōu)化,就是通過合理的改變工序之間的邏輯關(guān)系,充分利用關(guān)鍵工序的時差,科學(xué)地調(diào)整工期與資源消耗使之最小,不斷地改善初始的計劃,在一定約束條件之下,尋求優(yōu)化的項目進(jìn)度計劃。
1.2 嚴(yán)格審查設(shè)計圖樣
現(xiàn)在大多房地產(chǎn)開發(fā)商對對建筑設(shè)計的外觀總體設(shè)計很重視,但對建筑的具體細(xì)部結(jié)構(gòu)考慮的不是很周到,再加上對設(shè)計工期