市場調(diào)查是泛指人們?yōu)榱私鉀Q某種產(chǎn)品的營銷（Marketing）問題而有意識的具體進行了解市場、認識市場的過程。房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的理論和方法以現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，正確判斷和把握市場的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢，通過各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動方式。
一、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查作用
市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃的基礎(chǔ)，其主要作用有：
①市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉；
②市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場、了解消費者行為的主要手段；
③市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法；
④市場調(diào)查是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
l. 宏觀環(huán)境
宏觀環(huán)境的主要調(diào)查內(nèi)容有：
①政治法律，包括國家政策法律法規(guī)的健全、完善程度；國家政局的穩(wěn)定程度等，如WTO的加入，必然對我國房地產(chǎn)項目的實施產(chǎn)生影響，這是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該考慮的；
②經(jīng)濟科技，主要掌握國家經(jīng)濟發(fā)展趨勢，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用狀況等，其中，經(jīng)濟發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)項目影響很大，如1998—1999年之亞洲金融危機使香港樓市縮水三成，“數(shù)字與網(wǎng)絡(luò)時代”、“智能化”等科學(xué)技術(shù)的產(chǎn)生與發(fā)展對房地產(chǎn)項目也有影響；
③文化、風(fēng)俗等。
2．中觀環(huán)境
主要調(diào)查房地產(chǎn)項目所在城市的建設(shè)與規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)情況、房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況。
(1)城市發(fā)展規(guī)劃主要到規(guī)劃部門查詢一個城市的總體規(guī)劃文本，或請規(guī)劃專家分析來獲取有關(guān)資料信息。這是項目選址要著重考慮的因素，它直接關(guān)系到物業(yè)增值的可能性。
(2)城市房地產(chǎn)企業(yè)情況，可通過房地產(chǎn)企業(yè)管理部門的介紹而取得，也可由調(diào)查者從市場中搜集獲取，包括城市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、類型以及企業(yè)資質(zhì)與實力等資料。
(3)城市房地產(chǎn)的供需狀況，可通過某一特定時期供求差距對比和分析推測獲取相關(guān)信息，包括某年度房地產(chǎn)供應(yīng)量、需求量、銷售價格水平、平均開發(fā)成本等資料。 ，
(4)專業(yè)機構(gòu)與中介機構(gòu)情況，可通過市場了解有關(guān)專業(yè)和中介機構(gòu)的情況，主要包括工程咨詢公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)銷售代理公司及其信譽、資質(zhì)和業(yè)績情況、金融市場(如銀行抵押貸款的利率、貸款年數(shù)、成數(shù))情況。
3．微觀環(huán)境
微觀環(huán)境主要調(diào)查房地產(chǎn)狀況以及微觀區(qū)域的消費者需求狀況，主要調(diào)查的內(nèi)容有：
(1)競爭對手的情況調(diào)查，主要調(diào)查項目附近樓盤的房型、價格、推出時間、銷售渠道、促銷策略及開發(fā)商實力等。
(2)消費者需求狀況，包括消費者對房地產(chǎn)項目的位置、戶型、風(fēng)格、單價、總價、配套、交通等方面的要求。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型
根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查的深入程度，可將其劃分為探測性調(diào)查述性調(diào)查、因果性調(diào)查和預(yù)測性調(diào)查。
(1) 探測性調(diào)查。探索性調(diào)查是對房地產(chǎn)的模糊狀況或不清晰問題進行調(diào)查的方法，主要是為了發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。如開發(fā)的辦公樓宇滯銷是由于產(chǎn)品定位失誤造成的，還是由于廣告宣傳的力度不夠而造成的。
(2) 因果性調(diào)查。因果性調(diào)查也稱做因果關(guān)系調(diào)查，是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上進一步研究分析問題的前因后果，找出各個因素之間的因果關(guān)系。例如，通過控制廣告費用在不同媒體的支出，來觀察不同媒體上的廣告對房地